房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路.ppt

房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路
三、成本管理的内涵
成本管理的总目标：项目全寿命周期的最小投入产出比。
成本管理的控制过程：项目论证、项目策划阶段、设计准备、设计、招投标、施工、投入实用阶段。
成本管同时也要能够在关键技术环节上有所创新和突破，不要理所当然的采用习惯思维，要多问几个为什么，多做几个方案比较，跳出原有的思维模式从更高的层面去思考和解决问题，这样就能游刃有余的控制好这些关键环节，做好精细化设计。
（三） 施工图审查公司的选择及沟通
施工图审查公司的选择必须在易于沟通的前提下，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。
（四）外部资源的引入
当需要对于项目的性价比进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式。
（五）结构设计管理流程
1、灌输意识：向设计院灌输成本意识，沟通并提出成本要求。
2、事前控制：完成统一技术措施，并与设计院沟通、相互补充、达成一致。
3、过程控制（优化方案）：设计院进行结构布置、计算，基础进行双方案比较，双方沟通、达成一致，结构布置基本确定；
4、样板配筋图：设计院完成样板配筋图，双方沟通、达成一致；
5、绘制施工图：设计院按双方确认的样板配筋图设计；同时报给审图公司进行审查；
6、正式施工图：设计院根据反馈意见，沟通、修改，最终出正式施工图纸。
 （（（（（结构扩初及施工图设计管理流程）））））
五、结构成本控制的技术关键点
（一）层高对成本的影响及控制
（二）结构超限对成本的影响及控制
（三）建筑高宽比超限对成本的影响
（四）公共大地下室面积的利用率
（五）梁的布置及配筋方式对成本的影响及控制
（六）剪力墙的布置及厚度对成本的影响及控制
（七）楼板厚度对成本的影响
（八）设计荷载的取值
（九）风荷载取值对成本的影响
（十）结构程序计算时一些系数的取值
（十一）关于地质勘察报告内容的关注
（十二）钢筋材料的选择对成本的影响及建议
（十三）混凝土标号对成本的影响及建议
（一）层高对成本的影响及控制
：可以减少结构成本、其他土建成本、设备及运营成本；经验值：层高每提高10cm，成本提高32-38元/㎡。
：结构梁高及设备管道空间

a) 控制结构梁高：设计院通常梁高的取法是1/8~1/12的跨度，建议作1/12~1/15的跨度；综合减少的成本因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是值得的；
b) 优化设备的管道空间：设计院通常不会综合考虑结构梁、空调、电、水管的走向，由此造成空间利用率较低；建议要求设计院做每一层的综合管线图，优化设计后可以减小净高约200mm，由于其已经超过了设计院的设计深度，所以要在设计院做施工图设计前与其协商好。
（二）结构超限对成本的影响及控制
由于结构超限，设计时势必会对结构主体采取加强措施，由此造成结构成本的增加及设计周期的加长；此时应该通过超限后的投入产出比来权衡和控制结构超限；一旦确定方案，结构超限不可避免后，要做好与设计院及审图公司等职能部门的工作，以便后续工作的顺利进行。
（三）建筑高宽比超限对成本的影响
高宽比现规范已不作为超限审查。高宽比过大，建筑物在风荷载和地震荷载的作用下会发生倾覆力矩，建筑高宽比愈大，建筑物抗倾覆力矩的能力就愈差。高宽比超限一定会增加成本，包括结构成本和建筑成本。高宽比超限增加的结构成本，受那几个因素影响？高宽比超限的程度，建筑物的风荷载，建筑的地震力。建筑成本也会增加，表面积与体积的比值对成本的影响大。
高层规范规定：在6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高宽比不宜大于6，框剪结构的高宽比不宜大于5；首先需要明确的是，建筑高宽比超限不属于抗震超限的审查范围，即高宽比超限是可以的，但是必须采取适当结构措施，因为高宽比越大，主体结构抗倾覆力矩也越大，由此便会增加结构的成本，而建筑成本也会增加，因为同等面积情况下，高宽比越大的外墙长度越长。
对于不同地区，高宽比超限增加的成本也不同，主要的影响因素有：超限程度、风荷载、地震力。案例一：深圳某高层住宅，7度抗震，，地面粗糙度B类，，，，该项目增加结构成本约67元/m2；案例二：无锡某高层住宅，6度抗震，，地面粗糙度C类，，，，该项目增加结构成本约17元/m2。
（四）公共大地下室面积的利用率
设计院在地下室设计（方案阶段）的习惯做法是尽可能多的把面