房地产价格评估.ppt

第七讲房地产价格评估
房地产估价的必要性
估价原则
房地产估价方法
房地产估价的必要性
房地产估价的必要性
(一)理论上
房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性,房地产市场是“不完全市场”。经济学上,同时具备下列8个条件者为“完全市场”:
(1)同质商品,买者不在乎从谁手里购买;
(2)卖者和买者的人数众多;
(3)卖者和买者都有进入市场的自由;
(4)卖者和买者都有掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格;
房地产估价的必要性
(5)就成交总额而言,每个卖者和买者的购销额是无关紧要的;
(6)卖者和买者无串通共谋行为;
(7)消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化;
(8)商品可转让且可发生空间位置的移动。
房地产估价的必要性
房地产作为商品,其本质各不相同和复杂的特性违反了第一条和第四条,另外,尽管房地产的所有权或使用权可以转让,但它本身无法移动,违反了第八条,因此,房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
由于房地产市场是不完全市场,因而不会自动的形成众人都容易识别的适当价格,同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成因素,并且在其判断中要求有专门的知识和经验,所以,需要专业估价人员提供市场信息,进行替代市场的估价。
房地产估价的必要性
(二)现实上
(1)房地产交易的需要
房地产具有独一无二性,差不多每宗房地产的价格都不相同;并且,由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的,对房地产市场行情不易掌握,
所以,在房地产交易时往往需要请专业的房地产估价机构为其提供价格参考依据。
例如,对于卖者来说需要了解房地产市场价值,以确定合理的卖价,避免定价过低;对于买者来说也需要了解房地产市场价值,以确定合理的买价,避免付款过多。
房地产估价的必要性
(2)房地产抵押的需要
房地产不可移动、不可隐藏、寿命长久,具有保值增值性,是一种良好的用于提供债务履行担保的物品,因此,在单位或个人向银行申请借款时,银行为了减少自身的风险,往往要求借款人以其房地产作为抵押物,同时,银行的贷款额一般要低于该用于抵押的房地产的价值。
(3)房地产典当的需要
出典人将自己的房地产让与他人使用、收益,以获得相当于卖价的资金(典价),但保留该房地产的所有权,待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产。
房地产估价的必要性
而典权人则以支付低于买价的资金(典价),取得房地产的占有、使用和收益的权利,且日后还有取得房地产所有权的可能(当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的,典权人即取得房地产的所有权)。
这可同时满足资金需要和用益需要,且资金使用者不付利息,房地产使用者不付租金,使出典人与典权人各得其所。典价的确定需要房地产估价来提供参考依据。
房地产估价的必要性
(4)房地产保险和损害赔偿的需要
房地产中的建筑物难免会发生自然灾害或意外事故,如火灾、爆炸、地面突陷等而遭受损毁或灭失,从而需要保险。
房地产保险对房地产估价的需要:
一是在投保时需要评估保险价值,为确定保险金而提供参考依据;
二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格,为确定赔偿金额提供参考依据。
其他方面的房地产损害赔偿,如施工挖基础不慎造成临近房屋倾斜,对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损害的,也需要房地产估价。
房地产估价的必要性
(5)房地产税收的需要
房地产税收一般以房地产价值为课税依据,为了掌握切实可靠的课税依据,避免偷税和课税不公平,税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。特别是税务机关,要拿出科学公正的房地产评估价值来说服纳税义务人。
(6)房地产征用拆迁补偿的需要
国家对房地产的需要,除了靠空闲的房地产来解决,还需要以征用、拆迁的方式强行使用城乡个人、集体、企业等正在使用的房地产,并给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。而确定这些补偿金额,就需要房地产估价。
房地产估价的必要性
(7)处理房地产纠纷和有关法律案件的需要
房地产纠纷,一类是有关当事人对房地产买卖、交换、租赁、抵押、赔偿、抵债、征用、拆迁、课税等当中有关房地产的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等,持有不同的看法。
解决这类纠纷需要公正、权威的房地产估价,以提供有说服力的、能让纠纷各方接受的价值、价格、租金、赔偿金额、补偿金额等参考依据。
另一类是遗产分配、公有财产分割等引起的纠纷。在某些情况下采用简单的实物分配或分割难于解决(如果这样做就会破坏房地产的使用价值),特别是在许多