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++·城市广场营销推广方案
++·城市广场营销推广方案
项目定位初步判断
商业用地,40年产权
商业用地,在按揭贷款首付、利率,水电等后期费用上,无法与普通住宅相提并论;40年产权,目前剩余约35年,使用年限远低于其它项目。受此约束,本项目以住宅形式销售行不通。
自身商务配套有限
项目在通信、智能化、商务服务等方面配套缺乏,其办公条件及配套设施无法达到写字楼的要求。以写字楼形式销售只会增加困难。
商住概念已麻木
SOHO等商务概念目前被市场用滥,各色项目纷纷冠以各类商务公寓名头出现,商务公寓已不能吸引眼球,反而容易令客户产生厌恶。
回归原始
从“商业价值”入手
投
资
公
寓
报告思路形成
纵观项目状况及我司对项目的了解,本方案将工作重点放在对项目营销推广思路的制定上。
一、项目SWOT分析
二、项目定位思考
三、营销推广策略
四、业绩展示
一、项目SWOT分析
二、项目定位思考
三、营销推广策略
四、业绩展示
火车站广场
项目
白马服装城
胜
利
路
站前路
项目四至及交通状况
项目地块位于胜利路以西,站前路以南。
东:紧邻胜利路;
南:临一条巷道;
西:与白马一路之隔;
北:隔站前路与火车站临街相望。
交通:项目周边拥有1、10、11、21、111、119、129、147、149、226、701、705、801、902等数十路公交经过,覆盖全市。
项目周边环境
项目
家乐福
沃尔玛
信地城市广场
安徽大市场
中绿广场
胜利广场
希尔顿大酒店
元一时代广场
轻轨一号线
白马服装城
火车站
(动车组)
客运总站
古井赛特
交通:火车站、动车组、轻轨一号线等资源的汇聚,形成了覆盖全市,畅通全国的交通实力;
购物:沃尔玛、家乐福、元一时代广场、古井赛特等众多国际商业巨头,打造购物天堂;
商务:紧邻希尔顿国际大酒店,中环大厦、宝文国际大厦等写字楼,商务环境优越;
配套:紧邻胜利广场;
商贸:红星美凯龙、安徽大市场、中绿、白马等为区域带来了大量的客商。
SWOT分析——优势(S)
核心地段:新站核心,胜利路一号,站前要地,绝版地段,价值突出;
交通枢纽:紧邻火车站、汽车站,动车组、客运巴士、十多路公交,外接华东,内连全市;
环境成熟:希尔顿、沃尔玛、家乐福、元一时代广场、胜利广场、信地广场、中环大厦等扎堆聚集,为商务、居家提供强有力支持;
灵动小户:商住两用,灵动小户型,自由组合,宜商宜居宜投资;
临近客群:新站区发达的商贸业和日新月异的工业,为项目带来了一定客源;
价格优势:据产品特性分析,本产品在单价和总价上,都将拥有一定优势;
开发商品牌:++珠儿童城的成功运作,展现了开发商“宁波华瑞”的操盘实力。
SWOT分析——劣势(W)
地块性质:商业用地,40年产权,在首付、利率、后期费用、使用年限上都给项目营销制造了很大的麻烦;
风险质疑:由于项目已经存在一定时间,对区域客群来说,项目发展状态令其感到担忧,投资回报率期望不高,对项目存在质疑与不信任;
产品特点:产品通风、采光效果不好,公摊上较大,配套有限都给营销带来了困难;
治安环境:火车站人流混杂,治安环境会给客户带去疑虑。
SWOT分析——机会(O)
投资机会:小户型公寓,低总价、易租售,是众多投资者青睐对象;
商务需求:商务办公需求旺盛,写字楼办公成本高,住宅办公影响形象,小户型公寓成为中小企业办公的重要选择;
定位机会:胜利路沿线,投资公寓较少,减轻了竞争压力,存在机会;
胜利路版块:高耸的大楼、超前的规划,胜利路版块将成为区域商务中心;
轻轨1号线:轻轨1号线途径胜利路,促使区域成为关注的焦点,值得期待。
SWOT分析——威胁(T)
政策风险:“银十”以来,全国主要城市楼市”价涨量跌“,政府调控楼市的可能增大,特别是针对投资客户”房贷从紧“政策;
竞争对手:宝文国际大厦、中绿公寓(写字楼)等,与项目相距不远,产品上也比较相似,分流了客户资源。
SWOT分析
扬长避短,趋利避害
项目优势(S)
S1:地段 S5:客群
S2:交通 S6:价格
S3:环境 S7:开发商
S4:小户型
项目劣势(W)
W1:土地性质
W2:风险
W3:产品
W4:治安
项目机会(O)
O 1:投资客 O 5:轻轨
O 2:商务需求
O 3:定位
O 4:规划
项目威胁(T)
T 1:政策
T 2:竞争
发挥优势、抢占机会、克制劣势、避免威胁
发挥优势,抢占机会
特色:强调小户型,低总价是项目最大的突破口;
绝版:不可复制的地段优势,是本项目另一个出众的优势,应加以应用和放大;
机会:把握目