(成稿)城阳项目报.ppt

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适用于教师试讲、学校演讲、教学课件、说课大赛
竞争产品类型
大规模或超大规模的体量决定了物业类型的多样性。这满足了不同客户群体对物业的差异化追求,从而保证了项目的有效去化。
竞争项目小区配套
项目名称
广场
会所
商业配套
健身
水青木华
中心水系广场
现代时尚会所
风情商业街
健身房,体育场
天泰迦南美地
景观广场
同上
同上
健身设施
山水嘉园
山水湾休闲广场
幼儿园,会所
商业街
露天健身器械
天泰奥园
水系广场
时尚会所
韩国特色商业街
游泳馆网球场等
盛世家园二期
水系广场
有会所
5万㎡商业
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盛世景园
景观广场,沿河公园
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9000㎡沿街商铺
体育场
崂山水岸绿洲
景观广场
会所、幼儿园
便民超市
体育场,健身房
千禧国际村
大型广场
5000㎡大型会所
内建超市
高尔夫练****场
通过完善、丰富的自身生活配套建设,弥补了周围配套不足的缺陷,从而很好的营造了居住氛围,有效的增加人们的置业信心。
物业研究
本地区的物业基本都为开发商自有的物业公司,如天泰、盛世物业,唯有水青木华外聘物业进行管理。由于开发企业品牌支撑,其物业服务公司档次属于中档偏上水平,群众认可度较高。
有超过60%的社区配备了智能安防系统,但少部分社区的安防系统并未投入使用。
除基本的保安、保洁服务外,部分社区还提供房屋维修、养护等十余项收费服务。
竞争项目宣传渠道
项目
早报
日报
半岛
财经
晚报
围挡
高炮
道旗
展会
网络
活动
盛世家园二期
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盛世景园
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千禧国际村
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崂山水岸绿洲
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天泰
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水青木华
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山水嘉苑
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宣传渠道广泛、推广力度大是这一区域楼盘推广的鲜明特点。不断的扩大和加深宣传是以往保证项目去化的必要手段。
竞争项目客户群
地域、环境、交通、产品特质、推广重点等的差异性,也导致城区北部楼盘客户群体的构成差异明显,但投资客比重平均都超过30%。
该市场环境下本项目劣势
1、体量无竞争优势;
2、在外部配套环境相对较差的现状下,自建配套无竞争优势;
3、产品类型无法满足多样化需求,客户群体相对单一;
4、一系列的问题将导致宣传力度和广度受限;
1、即有项目天泰奥园、山水嘉苑、水青木华正合力打造青岛“城市中间地带”,成为城市北部地产发展的先锋。
2、银盛泰、千禧置业先入为主,惜福镇——岛城新“移民小镇”,已初具雏形。
3、拟建大盘将更大限度拉升城市北部居住价值。李沧大型CLD规划方案已经于去年确定;绿城、广业虎山等项目有望今年启动。
4、百通香溪庭院、丹山千亩项目、万科入青项目等都已锁定这一区域,城区北部打破沉寂的“变机”若隐若现。
市场机会
若干大盘的启动,政府、开发商、消费人群三股力量的交互作用,将逐步把青岛北部打造成为新的城市亮点。伴随着大青岛战略的实施深化,这里将可能成为第二个放大版的“浮山后”,发展前景广阔。
万科、绿城等知名的发展商落地青岛,必将其在外地已经运作成熟的开发模式和套化产品引入,将掀起一场新的地产/置业革命(至少是个跳跃)。对于我们来说,升级产品、准确定位就是把握这一“变机”的两种可能。
“规模竞争”不是该区域项目存在的唯一形式。因此,本项目由于量体小所引发的一系列劣势就可以转化。通过产品特点的突出,借势打力,同样可以保证销售实现。
问题一结论——城市北扩,抓住“变机”,转化压力
问题二
真正的竞争对手是谁,如何应对?
——我们通过大区域内
细分版块特点来区分