土地估价技术规程.docx

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1总则

为了规范土地估价行为,一致估价程序和方法,做到估价结果客观、公正、合理,依照《中华人
民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》
等法律、法规的有关规定,制定本规程.

本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价"和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规
划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本
规程。
本规程所称城市,是指国家按行政建制成立的直辖市、市、镇。
1。3从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和拥有评估资格的市场中介评估机构评估,土地估价师不得
少于7名。宗地地价评估由拥有评估资格的市场中介机构评估,土地估价师不得少于2名。

土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地睁开评估工作,不得作任何
虚假的估价,应为客户保守奥秘,按标准收费.

土地估价报告的有效期为一年。

土地估价除应吻合本规程外,还应吻合国家现行有关标准、规范的规定。
1。7规程讲解权
本规程由国土资源部负责讲解。
城市土地估价基根源则和程序

2。:
;
;
;


;


;
;
。
依照合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中

,应依照有关法律、法规和规定,
所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
。3依照最高最正确使用原则,是指土地评估应以估价对象的最高最正确使用为前提估价
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最正确使用.

.
企业改制、财富清理、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最正确使
用.
估价人员对付土地的现状用途和未来用途是否是最高最正确使用作出判断,并在估价报告中说
明。
2
。1。4
依照取代原则,是指土地评估应以同类地域近似土地在同样利用条件下的价格为基准
.
估价结果不得明显偏离拥有取代性质的土地正常价格。
2
。
依照预期收益原则,是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收
益为基准。
2
。1。6
依照供需原则,是指土地评估要充分考虑土地供需的特别性和土地市场的地域性
.
2
。
依照估价时点原则,是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值
.
2
。
依照多方法对照较原则
,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象
,互对照较,获取客
观估价结果。
2。2城市土地估价的程序
。1城市土地估价应按以下程序进行:
1。确定估价基本事项;
编制估价工作计划;
3。实地确认估价对象;
4。收集估价所需资料;
选定估价方法计算;
。确定估价结果;
7。提交估价报告。
2。2。2确定估价基本事项,是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
确定估价对象包括确定估价对象的地址、用途、面积、权属文件和估价权益性质等;确定估
价目的应依照委托方的要求而定;确定估价时点应依照估价目的和委托方要求而定,采用公历表
示,精确到日.
2。,是指在确定估价基本事项的基础上,对付估价项目进行初步解析,
编制估价工作计划。
估价工作计划主要应包括以下几项:
1。估价拟采用的技术步骤;
2。估价拟采用的技术路线和估价方法;
;
、人力和经费.
2。,是指估价人员一订婚身到估价对象现场,实地勘核查实估价对象的
地址、四至、面积、建筑构造、权属界线、周围环境、道路状况等,并对估价对象及周围环境或
临路状况进行摄影等。
估价机构和估价人员应经常收集估价所需资料,并进行核实、解析和整理。
估价所需资料主要应包括以下方面:
估价对象有关经济行为的申请、批件及合同样;
对土地价格有宽泛影响的资料;
3。
对估价对象所在地域的土地价格有影响的资料
;
4。
有关房地产交易、成本、收益实例资料;
确定土地估价参数的有关资料;
反响估价对象权属及状况的资料。
,选择土地评估的基本方法或其他详尽评估方法进行评估,计算地价。详尽评估方法是在基本方法上依照对象的特别性衍生出来的吻合估价基根源理的方法。
。7估价人员在确定对象价格后,应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。依照评估项目
委托合同,估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。股份制改造上市企业的土地财富评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。
3、城市土地价格的影响要素

城市土地价格的影响要素主要有以下三大类:
1。一般要素;
2。地域要素;
3。个别要素。
3。2一般要素
一般要素是指影响城市地价整体水平的社会、经济、政策和自然要素等,内容包括人口、行政区
划、城市发展过程、地理地址、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及公民经
济发展规划等。

地域要素是指影响城市内部地域之间地价水平的城市繁华程度及地域在城市中的地址交通条件、
公共及基础设施水平、地域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
3。4个别要素
个别要素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地地址等。
地价影响要素复杂,,详尽解析,不能如出一辙。


准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价检查表和工作表、准备工作底图等。
基准地价评估任务书的内容包括:城市基本状况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时
间安排和经费估计、估价成就及技术方案等。
.
基准地价工作底图为:
大城市1:10000—1:20000
中等城市1:5000-1:10000
小城市以下1:1000—1:5000
按路线价评估基准地价的地域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比率尺图件。

4。
资料检查的一般要求
1。
检查、收集到有关的地价资料要按实地地址注明到估价工作底图上
;
2。
检查以土地级或均质地域为单位进行;
样本抽样采用分类不等比抽样检查;
4。样本要有代表性;
5。样本分布要平均;
6。检查样本数为每级别内同样土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一,一般房地出
租买卖的检查样本最少应占其总量的15%,每级样本总数很多于30个;
所选样本应能同时获取地价或利用效益和相对应的土地条件资料;
8。出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位,
正确到小数点后一位;
9。检查资料必定填入相应的调表格。
。2资料检查的内容
土地定级成就资料:包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其他能用于土地估价的定级成就及资料;
2.
土地利用效益资料:包括不同样行业资本收益率标准、
同一行业不同样规模的资本利用效益资
料、不同样行业不同样规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料;
3.
地租、地价资料:土地使用权出让、转让、出租、入股等资料
,房屋买卖、出租资料
,土地征
用及房屋折迁补偿标准资料,房屋造价、重置价等有关标准及土地开发花销资料等;
4。影响地价的要素资料;
5。其他资料:历史地价资料、经济发展及利息率收益率资料、有关经济指数及建筑资料价
格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、
城市规划等有关资料。
4。
样本剔除。
逐表审查检查资料,将缺主要项目、填报数据不吻合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔
除.
样本资料归类
将初步审查合格的样本资料,分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的
交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充检查。
4。3基准地价评估的技术路线
以土地定级为基础,土地收益(地租)为依照,市场交易资料为参照评估基准地价。该技
术路线主要用于土地市场不发达,土地交易案例不多的城市.
。2用土地条件划分均质地域(或以土地定级为基础),用市场交易价格等资料评估基准地
价。该技术路线主要用于土地市场发达,土地交易案例多的城市,是今后基准地价评估的主要技
术路线。
4。3。3用土地条件划分均质地域,用市场交易价格等资料评估路线价。该技术路线主要用于土
地市场发达城市的部分商业用地的评估。
(地租)法评估基准地价
。1土地级别的确定
依照《城镇土地定级规程》的要求,确定土地的级别.
4。
。1土地利用种类的划分
土地利用种类的划分按利用现状划分。在分用途全域覆盖性评估基准地价时,也以土地的现
状开发程度和现状利用程度为依照,合适考虑土地利用规划。土地利用种类分为商业、住处、工
业用地三大类,在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市,可将商业用地又分为金融、宾
馆、办公和一般商业等用地,住处用地也可再分为一级住处、二级住处和三级住处用地等种类。
4。4。2。2单元土地质量指数计算
依照土地级别内单元总分值进行级差收益测算时,单元土地质量指数按下式计算:
fi
Xin=—-
n
式中:Xin:某单元土地质量指数;
fi:某单元总分值;
:土地级别数
4。4。2。3行业或种类资本效益折算系数的计算
分别以商业、住处、工业中某种行业或类其他资本为标准,按下式计算各行业或类其他资本效益折算系数:
Crm
Kci=--
Cr
式中:Kci:某用地种类中的某行业或种类资本效益折算系数
Crm:该用地种类中某一行业或种类全市平均资本收益率
Cr:该用地种类中标准行业或种类全市平均资本收益率
4。规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、住处、工业中当地行业最正确企业规模或技术水平下的资本为标准,按下式计算
规模资本效益折算系数:
Crn
cs=-—
Cmax
式中:Kcs:某一行业或种类某一规模下的资本效益折算系数
Crn:该行业或种类某一规模下的全市平均资本收益率
Cmax:该行业或种类最正确规模下的全市平均资本收益率
。5企业标准资本额的计算
企业标准资本额按下式计算:
Cs=Ce×KciKcs×
式中:Cs:企业标准资本额
Ce:企业实质使用的资本额
Kci、Kcs同前。
。2。6合理薪水量的计算
按当地各行业不同样技术水平下劳动力的定员标准,用下式计算合理的薪水支出标准:
LPs
Lcs=Lce--×
LPe
式中:Lcs:某企业在标准定员状况下应支出的薪水额
Lce:该企业实质支出的薪水额
LPs:某一技术水平下同样规模的企业应有劳动力标准数量
LPe:企业实质占有的劳动力数量
。2。7企业效益资料的整理
将收集到的企业效益资料,按标准化公式计算整理。
。3指标选择与样本数据归类
4。级差收益测算指标的选择
级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资本占有量、单位土
地面积合理薪水占有量、企业所在土地的级别或单元总分值.
4。4。3。2样本数据归类
以土地级别为单位,分别以不同样土地利用种类进行数据归类,能够细分的土地种类还可按细
类归类。
4。样本数据查验
数据查验以土地级别或均质地域为单位,分土地利用种类进行抽样样本的整体和方差查验。
用卡方查验法、秩和查验法分别对已知数据整体分布种类和未知数据分布种类的样本进行总
体一致性查验.
用t查验法和均值――方差法分别对样本整体为正态和非正态分布的进行异常值剔除.
当查验后的数据不能够满足模型成立的需要时,应增加抽样数据,按以上方式重新进行数据归
类。
4。
。4。1模型选择
常用于级差收益(地租)测算的模型有:
A、Yn=A(1+r)X1n或Yn=A(1+r)aX1n
其中:Yn:第n级土地样本每平方米土地的收益值;
常数;
:收益级差系数;
X1n:第n级土地级别指数或单元土地质量指数;
α:待定系数。
土地质量从优到劣按等级系数1,2,n排列,土地级别指数取值为n,2,1.
B、Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3
式中:Yn:第n级土地样本每平方米土地的收益值;
X1n:第n级土地级别指数或单元土地质量指数;
X2:每平方米土地上标准资本占有量;
X3:每平方米土地上标准薪水占有量;
b0

:常数

,大于零

;
b1

、b2、b3

:分别为土地、资本、劳动力的回归系数

.
C、

Yn=A(1+r

)X1n*X2b2

*

X3b3
式中:Yn:第n级土地样本每平方米土地的收益值;
A:常数;
r:收益级差系数;
X1n:第n级土地级别指数或单元土地质量指数;
X2:每平方米土地上标准资本占有量;
X3:每平方米土地上标准薪水占有量;
b2、b3:分别为资本、劳动力的回归系数。
D、Yn=F(X1n)+b2X2+b3X3+V
式中:Yn:第n级土地样本每平方米土地的收益值;
X1n:第n级土地级别指数或单元土地质量指数;
F(X1n):自变量X1n的未知函数,为土地带给企业的收益;
X2:每平方米土地上标准资本占有量;
X3:每平方米土地上标准薪水占有量;
b2、b3:分别为资本、劳动力的回归系数;
V:误差项.
2。模型选择方法
依照数据资料条件,用以下方法进行模型选择:
方法一:在已知线性模型的前提下,用被讲解变量与讲解变量的二维散点图来初步确定模型的数
学形式。
方法二:将样本数据依次代入可能的数学模型中,获取不同样样本的回归模型,同时对各样本模型
进行经济、统计和计量查验,按查验结果,选定测算模型.
4。。2系数预计
模型确定
依照4。。1条中供给的模型、模型选择方法和样本数据条件,确定收益测算模型,测定各因
素系数值。
2。系数预计
将样本资料代入数学模型,
数预计值,工作步骤为:
1。线性变换,将各样非线性模型变换成线性模型;
构造拟合误差的平方和;
导出正规方程组;
求解正规方程组;
5。确定要素系数预计值。
。4。3要素系数预计值的可靠性查验
经济意义查验
一般从符号和值域两个方面查验。符号查验主若是依照模型中变量设计所要达到的条件进行
查验;值域查验是依照现实经济条件加以详尽限制。
统计查验
经过回归系数bj的统计明显性查验,判断要素Xi对净收益Y的影响程度。
经过回归系数的整体明显性查验,判断要素在整体上对净收益的影响程度。
经过模型的拟合优度查验,判断成立的模型与样本数据的拟合程度。
计量经济查验
经过异方差性查验和多重共线性查验,判断统计查验的有效性。
土地收益计算
将样本数据代入确定的数学模型中,获取每一级土地上不同样行业的土地收益值,各模型土地收益为:
A模型

Ini=A

(1+r

)X1n
B模型

Ini=Yni

–(b0+b2X2+b3X3

)
Yni
C模型

Ini=-

——
(X2b2*X3b3

)
D模型

Ini=Yni

—(b2X2+b3X3+V)
式中:Ini:第n级土地上样本单位面积的土地收益;
Yni:第n级土地上样本单位面积的收益;
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、。
某一级土地收益的平均值按下式计算:
式中:In:第n级土地上不同样行业土地的平均收益;
M:第n级土地上的样本量。
基准地价计算
。
土地还原利率确定方法见5。2。5条中第二款.
。
将土地收益视同经营者交付地租的能力,按下式预计每一级土地不同样用途的基准地价:
In
P1b=—
rd
式中:P1b:某一用途土地在某一土地级上的基准地价;
In:某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益;
rd:土地还原利率
依照计算结果,确定用级差收益(地租)测算的每级土地上商业、住处、工业等土地利用类
型的基准地价。
对失散度较大的测算结果,要在级别基准地价基础上,确定用级差收益测算的不同样地域、地段的
基准地价.
每一级土地上,将商业、住处、工业等土地利用种类的最高基准地价作为用级差收益测算的该级
土地的基准地价,依照需要可用确定级别综合基准地价的方法确定地域或区段的综合基准地价。
按测算结果,编制各级各样土地的基准地价表。

各样用途土地级别或土地均质地域的确定
4。5。

以已划定的土地级别作为基准地价的测算地域。若是城市土地级别较大

,而同类用地
的地租地价在同一级其他变化幅度较大时,就要细分土地级别或地域

.
在没有进行土地定级的城市,

可按城市土地条件相似和样点地价周边划分均质地域,

作
为基准地价测算地域

.其一般程序为

:选择划分地域的要素

,确定要素划分地域的标准,

检查资料和
图件,初步划分地域,实地校核调整和地域界线的确定。
4。

均质地域中样本数量较少

,不能够满足模型推断的样本需要量时,

可经过均质地域同一性
鉴识,进行合适归并。
。2

样点地价的整理

评估方法见5、6、7。在样点地价的整理中,重点是各参数的确定。估价人员必然要从实质出发,
检查研究,积累有效数据,确定不同样时期不同样地域的估价参数。
。
依照合同内容或两方的实质经营状况,按土地的年收益或入股比率,分别计算地价。
1。用土地入股获取的年收益,按下式计算地价:
Plg1
Pls=(——)×--
srd
式中:Pls——联营土地单位面积地价
Plg—-土地股每年分享的收益或股息
s-—联营土地面积
rd——土地还原利率
,按下式计算地价: