房地产融资概论-课外阅读书籍.pdf

第一章房地产融资概述
随着我国经济体制改革的逐步深化和市场经济的发
展,在住房制度改革的推动下,一个长期被忽视的行业
房地产业在我国迅速兴起。房地产业将是我国最活跃、发展
最快的经济领域,并将逐步成为我国国民经济中重要的支
柱产业。
房地产业的发展离不开金融业提供的融资支持。长期
以来的经济实践和理论都证明,房地产业和金融业提供的
融资服务是相辅相成,互为补充的。有人甚至将房地产融资
对于房地产业的作用比喻为蒸汽机对于世纪产业革命
的巨大贡献。如何加快发展我国的房地产融资业,已经成为
我国改革金融体制和发展房地产业的一个重要课题。
第一节房地产融资的概念
(一)房地产融资的概念
房地产融资是指发生在房地产经济活动中的,通过各
种信用方式、方法及工具为房地产业及其相关部门融通资
本的金融行为。广义的房地产融资与房地产金融的概念相
同,指的是筹集、融通和结算资本的所有金融行为;狭义的
房地产融资则只是指其中的一个环节,即专指资本融通行
为。本书所指的房地产融资是狭义的融资行为。
房地产融资可以从不同的角度予以分类。
从房地产融资的资本流向看,可以分为融出资本和融
入资本。融出资本者是房地产资本的供给方,融入资本者是
房地产资本的需求方。房地产资本的供求关系构成了房地
产融资的主要矛盾,是房地产融资经济分析的基本要素。
房地产融资还可依照融资对象分作内部融资和外部融
资,其中,外部融资又可以分为主权性融资方式和债务性融
资方式。
主权性融资方式是指融资者以出让一部分利润为条件
而向出资者融资的行为。
主权性融资方式的共同特点是:
所融入资本是企业永久性资本,其资本使用方向
不受限制;
)出资者与融资者共同承担风险;
出资者参与利润分配;
( )融资程序较复杂,融资成本较高,如发行房地产企
业股票就属于这种房地产融资方式。
债务性融资方式是指融资者以还本付息为条件而向出
资者融资的行为,又可以分为直接债务融资和间接债务融
资。直接债务融资是指企业直接与债权人确定债权债务关
系而获取资本的行为,商业信用、金融租赁、发行房地产债
券等就属于此类方式;间接债务融资是指房地产企业通过
各种房地产融资机构而融入资本的行为。如从房地产融资
机构凭信用借款或通过抵押、担保等形式借款等。
债务性融资方式的共同特点是:
所融入资本不能永久使用,均要还本付息;
)债权人不参与企业利润分配;
)所融资本的使用方向上大多是受债权人限制的;
融资程序较简便,融资成本较低。
房地产融资的分类如下图:
融入资本
按资本流向分
融出资本
内部融资
房地产企业股票
主权性融资
按融资对象分合资开发房地产
外部融资商业信用
直接债务融资租赁
债券
债务性融资
信用贷款
间接债务融资房地产抵
押贷款
房地产融资也称“住房融资”,这是因为住房是房地产
的主要内容。美国房地产抵押贷款总额中,近是用于
住房贷款,而商业房地产仅占。我国的情况与国外有
所不同,我国的房地产融资是在两权分离的条件下进行的,
即土地所有权在国家,而所有权和使用权又适当分离,从而
使房地产产权形式有多种安排。
(二)房地产融资的功能
现代经济的一个最大特点,就是信用从经济活动的局
部领域扩展到全部领域,形成信用经济,货币则是其中无所
不在的主角,没有货币资本的支持,任何产业都将寸步难
行,房地产业更不能例外。
房地产融资与房地产业。
纵观世界各国,房地产业的活跃与繁荣,都离不开金融
业的融资支持,而房地产市场则是金融业借贷资本的最大
出路。房地产业同其他产业一样具有生产、交换、消费等过
程。在这个过程中,资本的运动贯穿始终,客观上需要银行
等金融机构为其提供资本融通服务。房地产业又不同于其
他产业,具有生产周期长、资本占用量大、地域性强等特点,
对金融的依赖性要大于其他产业,没有金融的参与是无法
发展的。因此,银行自诞生之日起就以参与房地产融资业务
为己任。英国早在世纪就创办了房地产抵押贷款的金融
机构。在金融业的支持下,美国建筑业和房地产业在整个产
业结构中所占比重极大,成为支柱产业。德国自年通
过了《住房储蓄银行法》后,住房储蓄银行就作为专业银行
在德国发展起来,到目前为止,全国已有家住房储蓄银
行。从年至年,住房储蓄银行发行的住房贷款累
计达多亿马克,约占同期全国住宅投资总额的三分之
一。截至年底,住房储蓄银行吸收存款亿马克,
占全国各种储蓄