房地产基础知1.docx

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一、房地产基本概念
(一)房地产:房地产又称不动产,是房产与地产的总称,指土地上的建筑物、附着物,包含住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。
房产总是与地产联结为一体的,具有整体性与不可分割性。
(二)房地产产权:是指产权人对房屋的所有权与对该房屋所占用土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益与处分的权利。
(三)房地产证:是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产权属的法律凭证。
(四)土地类型:通常来说,土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
(五)三通一平:是指地皮在进展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
(六)七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
7、见证方:租赁管理公司或者中介公司。
8、租赁期:是租用期限,通常住宅为半年至一年时间;商铺一年至五年;写字楼、厂房二年至五年;具体由客户双方协定。
9、用途:居住、商住(办工与住宿两用)、商业(是指商铺、生产场地)。
10、租金:是指租客每月要付给业主的金额。
11、押金:指承租方交付一定数量金额作抵押,通常以二个月租金作押金。
12、滞纳金:指承租方不按合同所订的时间交付租金而超过时间所罚的款项称滞纳金,通常按拖欠部分每日的5%左右收取。
13、租赁税费:是出租该物业所收取的租金应交纳的税费(如印花税、个人所得税);租赁管理公司收取管理费为租金的2%(通常租赁税费由业主负责,水、电管理费等杂费由租客负责)。
14、佣金:指中介公司收取的服务费用,通常出租承租各付半个月租金或者另行协商。
(三十一)楼盘外出踩盘或者接到业主报盘时,应从哪方面熟悉该楼盘,是地产经纪的基本功。只有全面深入地熟悉该盘的优势,才能更有效地介绍有关客户。
(三十二)楼盘位置1、先搞清楼盘处的位置是哪个片区?楼盘在整个城市的朝向?具体在哪条街道或者哪条路交叉口?
2、特征建筑,(著名大厦、超市、馆所等)优秀地产经纪应跑遍市内要紧楼盘,业主一报盘马上了然于胸,并能清晰地介绍给客户,有助于看楼时客户对你的信任感。
(三十三)便利的交通经常能成为楼盘的一大卖点,甚至能弥补地理位置的不足。
1、楼盘周边有哪几路中巴、大巴通过?有无住户专车、地铁出入口?
2、从该楼盘到火车站、东门、体育馆、中心区、华强北、华侨城等大方向坐什么车?
3、熟知该楼盘交通情况,可直接告之客户坐什么车来看楼,向客户显示地产经纪之“专业”,从而增强客户购房或者放盘的信心。
4、楼盘的交通便利与否?要清晰自己需要买或者卖的楼盘价格市场定位,有利于买卖双方能够熟悉。
(三十四)小区规模:小区规模将直接影响到该楼盘的:1、综合配套;2、物业管理档次;3、住户人气;4、小区绿化。继而影响到物业价格走向。
通常而言,小区规模越大,综合配套越完善;也有些中小型楼盘共同构成大社区,共享配套资源,接盘与调查时,规模方面应熟悉与如下内容:
1、小区大概的占地面积与总建面积;2、多少栋楼,多层几栋,小高层与高层各几栋;
3、各栋楼的编号或者名称及位置分布;4、公共设施位置:停车位、运动场、泳池、花园、会所等;
5、小区内的容积、绿化、楼间距等都是能够成为卖点之一;注意:上述内容是在踩盘中完成或者熟悉,当电话接业主报盘时,不能向业主问上述问题。
(三十五)楼层1、楼层较高有什么优势?劣势?
优势:①、视野开阔,如有海景、公园、优势极明显。
②、光照好:室内明朗可让人心情舒畅。
③、空气清新,灰少、蚊蝇少。
④、噪声较低层少。
劣势:
①价格较高:多层楼3、4、5、比2、6发售进相差100750元/平米,而高层楼差价约100元以/平米,低层与高层有的时候相差2000元/平米以上;②上下不便:多层楼宇较突出,家有老人者,通常买低层;
③低楼层的优势,基本上是高楼层的劣势,反之亦然。如小区绿化比较好,其反差可适当冲淡。
④高层、多层、别墅三者价格定位,三者土地含金量:别墅》多层〉高层,因此,从国际房地产正常价格来说,应该:别墅〉多层〉高层,但目前有些不一致,多层低于高层要紧由于高层的建造成本高,多层地价与高层地价相差不大引起。
(三十六)朝向1、坐北朝南为什么是最好的朝向?
(1)冬暖夏凉,冬天光照时间长,夏天光照时间短(中午一点后基本转向);而西(夕)晒之说,即夏天下午被暴岫,冬天又很少照到太阳。
(2)符合民间风水学,坐北朝南方向为吉向。
2、朝向顺序:
无定论,通常心理认同为正南——东南——西南——东——东北——西或者西北;当有景现时,可冲淡朝向影响;客厅能见泳池、花园、海景、公园等景观,同楼层价格超过正南向。
(三十七)户型与结构⑴开间:
住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。由因此就一自然间的宽度而言,故又称开间。—,。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳固性与抗震性。
开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。
⑵进深:
在建筑学上是指一间独立的房屋或者一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅能够有效地节约用地,但为了保证建成的住宅能够有良好的自然采光与通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深通常要限定在5米左右,不能任意扩大。
⑶层高:
指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。
(4)净高:层高减去楼板厚度的净剩值。
⑸错层:室内不一致功能区楼地面不在同一平面,高度差约为40~60cm之间,以实现动静、公私的分离。
(4)户型:接盘时问清几洗手间与阳台
单身公寓(有独立厨、卫);
一房一厅(或者二厅);(客厅、卧室、厨房、卫生间);
二房一厅(或者二厅);(客厅、餐厅有的时候合二为一);
三房一厅(或者二厅);一卫(或者二厅);
四房一厅(或者二厅);一卫(或者二厅)。五房以上。
(5)结构:平面结构、复式结构(厅内自有楼梯上楼)、跃式结构
(半层上楼,采光通风较好,功能分区明确)、别墅;
(6)平面结构有什么不好?
A、卫生间正对着客厅或者餐厅:一则不雅;二则有异味,功能区分不明确,互相干扰大;三则影响私密;b、正门不宜与主卧室成一长条走道(虽有客厅间隔也不宜):一则浪费太大,二则不得风水,三则影响采光、通风等;
⑺住宅通常有哪几种结构?
A、方正结构:一梯二户或者四户以上;B、蝶形或者蛙形结构:一梯四户以上,部分厅或者房有斜角,通常因景观或者占地需要而设计,优势是可大面积赏景与采光,缺点斜角不便摆设而降低有用面积;
C、以专业结构形式,可分为:框架结构、混合结构、钢结构三种,框架结构与钢结构:除柱、梁、剪力墙外其它墙可改动、门窗可灵敏度动,混合结构不能改动。进展商建房时,因观念落后,地利所限或者经济等因素影响,上述结构弊病四处可见,有经脸的地产经纪应懂得优劣互补、避重就轻。
二、房地产有关法律知识
三、商品房预售与商品房现售
商品房买卖分为期房买卖与现房买卖。
(一)商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
(二)商品房预售《城市商品房预售管理办法》第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(下列简称开发经营企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售指的是期房买卖。期房又称楼花,是指正在建造中或者者尽管已经建成但尚不具备交付房屋与产权转移条件的商品房。商品房预售指的是期房买卖。商品房预售作为商品房销售的方式之一。
1、商品房预售的特殊之处:①房屋标的在出卖过程中是不存在的,或者者是在建设中尚未竣工,正因如此,预售商品房是一种房屋买卖预约行为,对购买者来说意味着他取得了在建商品房的产权期待权,房屋在合同约定的时间内建成后,开发商只能将房屋交给预购者,不能再出卖给第三人。
②预售商品房是附期限的行为,合同成立时商品房还不存在,但在买卖合同约定的将来某个日期交付使用,并于约定与规定期限内办理房屋所有权转移登记。商品房预售在性质上是一种“远期交货”行为。
③商品房预售具有一定的风险性。通过预售商品房,对活跃房地产市场具有重要作用,但对购房者来说具有一定风险性。
2、商品房预售需要满足的条件:《城市房地产管理法》(2007修订)
(三证一金)第四十五条商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度与竣工交付日期;
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,能够认定有效。
这里应注意,解释第二条,将取得预售证明的时间,放宽到在起诉前,而不是签订合同时。但这个规定比《合同法》的司法解释规定的一审法庭辩论终结前要严格,以便使当事人在起诉前就能预先知晓诉讼行为的结果,更好地行使诉权。
3、如何懂得商品房买卖中的定金与预付款?
在签订认购书的过程中,我们会经常看到:“定金”、“预付款”、“订金”、“认购书”、“诚心金”等等字眼,这些概念有什么区别呢?
案例:甲欲购买住房一套,在商品房预售合同签订前,甲向开发商支付“订金”2万元,开发商也在给甲的收据上写道:“今收到甲给付定金2万元后来因种种原因,甲并没有与该开发商签订正式的商品房预售合同,便要求开发商返还已经给付的订金2万元,但是,开发商认为甲没有与其签订合同,其交纳的2万元订金应该自己没收,因此拒绝返还,甲无奈之下,诉至法院。
本案就涉及到定金与预付款的区别:
我们明白,在认购书中,直接表达双方利益的是定金。签订认购书时,购房者须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。通常的做法是,购房者未能在认购书约定的交付购房款或者签订正式商品房买卖合同,开发商就没收定金,定金就成为购房者承担违约责任的方式。若日后签订了正式的购房合同,定金就充抵购房款。
定金有成约定金、证约定金、解约定金、立约定金与违约定金五种:
★成约定金:提指以定金的交付作为主合同成立要件的定金,假如当事人一方不交付定金,则合同不成立。
★证约定金:是指以定金作为订立合同的证据,这是为证明当事人之间存在合同关系而设立的。
★解约定金:是指当事人为保留单方解除合同的权利而交付的定金,这种定金的最大特点在于通过定金的放弃与双倍返还而给予当事人解除合同的权利与机会。
★立约定金:是指交付定金作为将来订立合同的保证,如一方后悔不签订正式合同,则适用定金罚则。
★违约定金:是指交付定金的一方不履行义务的,另一方能够没收定金;收受定金的一方不履行义务的,应双倍给付定金于对方。
当事人交付的定金则是“认购书”本身这个合同的从合同,定金的作用是担保当事人履行认购书中约定的义务,签订商品房买卖合同
(七)土地使用权:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者(土地使用权年限以当地政府规定为准)。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用。目前,按土地管理法规定,住宅用地最高不超过70年,商业用地不超过40年;工业用地不超过50年。都没有规定最低年限。
土地出让金:指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者,并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。
(八)国土资源局:代表国家行使土地所有者的职权,是政府的土地管理部门。
(九)房产管理局:代表国家行使房地产权属管理,同时,代表本级政府对房地产市场、房地产行业进行指导与管理。对权属的管理,重点是办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、注销抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。