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浅谈《投资性房地产》会计准则
摘要:投资性房地产准则的实施,对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。文章在辨析投资性房地产概念的基础上,阐述了投资性房地产准则的特点,并提出了应用新准则应着重解决的几个问题。
关键词:企业会计准则;投资性房地产;重要意义
中图分类号: 文献标识码: A 文章编号:1671-1297(2008)09-153-01

随着经济的发展和投资观念的改变,目前西方国家的企业中,将房地产作为一种投资手段,已是非常普遍的经济现象。近年来,这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行,甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征,为了顺应我国经济发展潮流,本着与国际会计惯例趋同的精神,我国财政部于2006 年2月15日发布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。此准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文结合自己的理解,就如何更好地实施新准则谈一谈一己之见。


一、投资性房地产的概念

房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营性活动,主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,其目的是为了增值后转让以赚取增值收益。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》,投资房地产的范围包括:1、已出租的土地使用权;2、持有并准备增值后转让的土地使用权;3、已出租的建筑物。并明确规定,下列各项不属于投资性房地产:①自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;②作为存货的房地产。在会计实务处理中,投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同,例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等,确定一项房地产是属于自用房地产还是作为投资性房地产,关键在于确认其持有房地产的目的。


二、投资性房地产准则的显著特点

(一)将投资性房地产与固定资产分账列示
固定资产是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。长期以来,我国企业会计准则将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露,并按其使用年限计提折旧,而现实中,投资性房地产经过若干个会计年度后,其市场价值不仅高于其账面原值,而且往往是其账面价值的数倍。此外,企业持有投资性房地产的目的在于赚取租金或资本增值或两者兼有,即为投资而持有,因而,将投资性房地产视同一般固定资产,无论在理论上还是实务上都显得不太适宜。基于此,新准则将投资性房地产与固定资产分账列示,记入“投资性房地产”科目进行反映,涵盖了已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物,从目的和归属上将两者加以区分,从而体现了投资性房地产的现值,有利于提升会计报表的科学性与可理解性。

(二)引入公允价值计量模式
投资性房地产准则引入了公允价值计量属性。所谓公允价值,是指在公平