营销策划方案-前期拟定营销方案.ppt

营销方案
项目概况
项目是由上海东方伟业集团投资开发的小型生活社区;以生活居住为主,主要面向社会中高端消费群体;地处于海南省儋州市;位于城市主干道旁,往西300米便是海南高铁儋州站,出入方便;周边生活机能配套完善;该项目总占地38亩,绿化率高达38%,总户数为800户左右。
营销推广战略思路
以岛内及岛外客源为方向
以岛内客源为基础
以岛外中介为途径
以岛内宣传为平台
以销售为最终目的
--注释:
本案定位为“居住、度假、投资”,岛内中小型企业老板、白领、以及岛外退休人员是本项目的主要客户群体,重点工作方向围绕以上人士的生活****惯、投资特点来开展;
本项目若想全面运作成功,岛内人群的口碑不可忽视,岛内的宣传降直接影响所有客户的成交率,必须打好此基础;
岛外的旅游团、中介近几年对海南房产界的贡献巨大,此渠道能更有效地控制宣传成本,增加宣传费用的时效性,岛外宣传可以大力推崇;
对于岛内主要是通过各种媒体、媒介将本项目形象及知名度针对性推广,以达到良好的口碑;
销售策略宗旨
发挥优势、把握机会、屏蔽劣势、化解威胁
销售策略定位原则
以公司回款要求定立营销策略及销售阶段;
以工程进度情况定位资金回笼计划;
以市场情况(销售季节)定位价格策略;、
销售前期定位各单位销控策略,保证市场、房价、房源的平衡;
各阶段主要工作安排
销售阶段划分
----销售前期、内部认购期、正式发售期、热销期、促销扫尾期;
销售前期:
销售团队的组建及销售人员的培训;
制定出详细的营销计划及执行方案;
各单位房号确定,制作户型图;
内部认购期:
以内部认购为营销第一步,试探市场反应,根据反馈意见调整策略;
软、硬广告的相继推出,大量收集客户信息及反馈情况;
拓展岛外旅游团、中介公司、中介人,对本项目进行宣传;
制订内部认购方案;
确定入市房价及涨价策略,待开盘使用;
正式发售期:
所有广告媒体达到高峰,隆重公开本项目;
举行开盘庆典活动,当周推出优惠政策,隔周就取消;
加上内部认购的销售成绩宣传出去,震撼客户;
收齐客户资料及联络意向客户,营造气氛,正式签约;
严格执行销控方案,根据市场变化作出销售策略调整;
提高销售均价;
热销期:
利用前期的营销、推广造势和气氛的营造,开展持续、有节奏的挖掘潜在市场,全力投入销售中;
展开各种销售渠道:中介、外联、分销等方式并推出相应的奖励,增加销售量;
根据市场推出涨价策略,抓住客户“买涨不买跌”的心态上调价格,由人员以口碑的方式传播,促进投资者购买;
促销扫尾期:
利用各种手段将尾盘全部清除;
宣传推广“保留房全面推出”,以清盘促销为主题;
挖掘老客户朋友团体,购买该项目最后的机会;
销售均价的调整进行促销;
本阶段售后服务内容很多,包括按揭收尾、验收、***、交房工作及与物业的衔接等;