房地产金融作业.doc

《房地产金融》期中作业(范围:第1-5章)计算题需使用“月复利表”查系数。一、简答题简述房地产业同金融业的关系。按照现代经济理论,金融业是符号经济的代表,房地产属于实体经济,但两者的关系非常密切,相互作用、相互联系、相互依赖:房地产业越发达,与银行业的关系就越密切,依赖性越强房地产业与银行业相互促进房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行,实践证明,在房地产业景气周期中,受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。简述影响房地产金融市场的社会经济因素。通货膨胀率的变化银行利率的变化所得税法的变化货币汇率的变化日用品价格的变化房地产证券和其他投资工具回报率的变化金融政策社会福利制度简述抵押贷款利率由哪些因素确定。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。(1)预期的真实利率是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率,这是吸引人们进行储蓄的主要动力。(2)除了考虑预期的真实利率以外,所有投资者在做投资决策时还必须关心通货膨胀对投资收益的影响。(3)贷款风险,是指贷款实际收益的不确定性,或者说是实际收益与预期收益的偏差。二、计算题一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款,贷款本金为150万元,假设贷款年利率7%该贷款的每月偿还额为多少?若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款,届时该抵押贷款的贷款余额为多少?解:贷款年利率i=7%,贷款额PV=元,n=30×12=360月查月复利表“抵押贷款常数”:(本利和):PMT=×0.=;某人欲购一套售价200万的房,该借款人符合首套房、首次贷款的条件,首付30%,申请了房价70%的个人住房贷款,贷款年利率6%,贷款期限为20年,假设在整个贷款期内,贷款利率不变,以下两种还贷方式:等额本息还款方式下,该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少?等额本金还款方式下,第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少? 解:(1)月等额本息还款方式贷款金额为200*70%=元贷款年利率i=6%,PV=元,n=20×12=240月查月复利表“抵押贷款常数”:0. 则每月还款额(本利和):PMT=×0.=:I=6%/12×=7000元第1月偿还本金:P1=PMT-I=-7000=:MB1=PV-P1=-=.4元(2)等额本金还款方式每期所还本金额Pn=M/n=/240==i*PV=6%/12×=7000元则第1月末还款额(本利和)PMT1=Pn+I1=+7000=:MB1=-=.67一宗贷款总额为100万元,贷款期限为30年,初始利率为6%,贷款利率每年调整。因此,第一次调整利率的时间是第二年年初。届时,综合利率就等于1年期国库券利率指数加上1%的利差(利率边际)。假定:后四年的国库券利率指数分别为6%、7%、8%和9%;每月付款额和利率均按年调整。每月付款额和利率均无上限。计算这笔可调利率抵押贷款第1-3年各年的每月偿还额、每年年末抵押贷款余额。解:  (1)(2)(3)(4)(5)(6)年初贷款总额贷款倒数年期供楼 年期指数利率 边际(2)+(3) 综合利率每月偿还额P