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银河湾流程管理手册
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业务流程管理手册受控文件
手册现行版本:A/0
发放编号:
编制
日期
审察
日期
同意
日期
公布日期:2005-12-20
奏效日期:2005-12-30
目录
项目业务流程概括


项目论证



项目策划



设计管理



工程管理



销售管理



客户服务管理



计划管理
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、评审和同意
、评审及同意
、检查与追踪

招招标管理






合同管理



成本管理






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项目业务流程概括

从房地家产务的价值链剖析能够看出,越凑近价值链前端,经营操作风险越大,对整
个房地产开发项目的利润贡献也越大;凑近价值链后端,经营操作的风险越小,利润贡献也
越小,但对组织品牌和客户价值产生重要的影响。
所以我们先期(投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计)应以关注风险为重点;
项目后期(销售、售后服务、物业管理)应以关注客户价值和公司品牌的提高为重点;中间
过程应以关注成本管理为重点。
依照房地产项目开发过程能够分为六个大的节点:项目立项、项目策划定位、主体结
房地产价值链剖析图
构动工、开盘销售、完工、入伙;依照节点又能够将房地产项目开发过程分为六大阶段:项
目论证、项目
策划、设计管
理、工程施工、
销售管理、客
服管理,各阶
段的关系和主
要工作见下页
图。
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(增添价值链剖析图)
项目
项目
项目论
项目策
拓
组织项
销售管
营
组织项目
营销策划、项目推行方案策划、
销售事务管理
入伙事
设
规划重点/
方
扩
施工
工
设计配合、供给商考
主体构造
工程
成
估量
测算
估量、标底、
进度款、
说明及图例:
一
、房地产开发业务区分为六个阶段:项目论证、项目策划、
:代表重点里程
:代表某个阶段(1/6)

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项目论证

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房地产市场信息的采集及剖析
信息的范围:指平时的各样信息采集、剖析,此中的信息包含土地信息、竞争敌手的产品信息、成本信息、市场信息等。
采集渠道:各归口部门应成立信息采集的渠道,同时在公司内部应成立信息交流、共享的平台;
各主责部门负责各自信息库的成立,营销策划部负责土地信息、产品信息和市场信息等信息库的成立;成本管理部负责成本信息库的成立;资料部负责资料信息库成立。
各样信息应依照相应作业文件的要求按期进行剖析、总结,并把总结的结论应用到工作中去。

从按期剖析的土地信息中甄选出目标地块,并鉴于公司整体战略的考虑初步确立拓展目标。甄选时应进行初步的投资效益框算,并比较不一样方案之间的投资效益差别,以追求投资效益的最大化。
投资效益的框算应依据公司过去数据信息、市场采集的信息和鉴于前两者
的计算数据。

初步确立拓展目标后,营销策划部应付目标地块组织专项的市场调研,适合时可参照外面机构供给的信息。包含目标集体的选择确立、可能的目标价位、可能的风险及应付举措等等。
成本管理部依据规划设计部供给的规划重点和成本信息库的数据,进行成本估量,形成《新项目成本估量书》。
由营销策划部依据各方面信息,进行早先可行性研究,编制《预可研报告》。
组织预可研论证,在论证中不停听取各方建议,修正各样方案和数据,最后获得一致建议,并形成《项目预可研报告》和《项目建议书》。

在预可研阶段确立的初步规划方案的基础上,营销策划部进一步对目标
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地块进行专项的市场调研,采集更多的地区经济、市场和产品信息。可
行性研究应当做到:
认识该项目背景资料,初步判断项目操作方式,
进行项目实地勘探和周边市场检查,依据市场状况和项目特色做出初步项目定位,起码包含以下内容:
项目的品位、目标客户群;
项目大概开发周期;
项目占用公司资本状况;
项目中不一样建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
项目负责人可依据项目的特别性与否,进行后续办理:
惯例项目,易于规划的:确立各样形式产品的面积组合,获得各样形式产品含基本配套后的成本数据,作为初步经济测算的依照;
特别地形或包含特别配套的项目:可依据项目资料和初步产品定位做出《初步规划设计剖析》,做出成本测算,作为初步经济测算的依照;
成本管理部依据初步规划方案,进行详尽的成本估量,完美《新项目成本估量书》。
由营销策划部依据各方面信息,进行可行性研究,编制《预可研报告》;同时,对项当先期的工作进行策划,编制初步的《项当先期工作计划》。
由公司董事长组织对项目进行可研论证,在论证中不停听取各方建议,
修正各样方案和数据,最后获得一致建议,并形成《项目可研报告》。

经过可研论证后,公司即能够进行内部立项,由资本计划手下达《立项书》,《立项书》是编制《项目投资指导书》的主要依照之一,所以《立项书》应初步确立项目各样经济指标、重要节点要求等。
内部立项后,表示公司决议层已决定要展开该项目,所以,与项目有关的各样工作均应开始启动,比方:各样报批报建工作及资料的准备、方案设计、目标成本的初步确立、营销方案的策划、项目部组建的先期准
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备工作等。

内部立项后,项目事务部应依照政府有关的土地政策,开始着手土地手续的办理。
为提高土地手续的办理时效,项目事务部应提早编制《资料准备计划》,计划中列明:将办理过程中需要准备的资料、资料标准要求、责任人、时间要求等。
属于合作项目的土地,应在预可研阶段就展开与合作方的谈判,在可研阶段一定就合作事宜达成初步一致建议。
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