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物业管理知识
物业管理知识
(一)平时管理工作
平时管理工作的内容
1)物业管理区的安全捍卫、洁净、绿化及消防;
2)房子及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设备的维修、管理;
3)住户装饰管理;
4)车辆管理;
5)客户档案管理;
2、安全捍卫
1)向当地相关部门认识物业管理区可能存在的治安问题,
拟订治安案件发生率控制标准;(2)拟订物业管理区治
安管理条例,保安员岗位职责及保安工作作业指导书;导书;
3、洁净
1)依据物业管理区的房子、公共场所及配套设备的特色、拟订洁净保洁率;
2)拟订物业管理区洁净卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业书;
4、绿化
1)依据发展商的要求参加拟订绿化方案或担当绿化方案的实行;
2)拟订物业管理区绿化完满率标准及绿化管理规定;
3)明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书;
5、消防
1)向当地相关部门认识物业管理区可能存在的消防隐患、拟订消防设备、设备完美率及火灾发生控制率的标准;
2)拟订物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人;
3)拟订消防设备、设备的管理、保护、使用规定及作业指导书、保证消防系统切合国家规定要求;
、电设备的管理、保护
1)认识相关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患,拟订水、电设备的故障率、维修实时率和合格率控制标准;
2)拟订水、电设备的使用和保护条例及作业指导书,以保证其达到应有的性能标准;
3)拟订水、电设备保护人员的管理规定及岗位职责;
、公共配套设备的保护、管理
1)认识物业管理区内房子及建筑公共部分、公共配套设备可能存在的问题及事故隐患率,拟订相应的完满率、维修实时率及查收合格率指标;
2)拟订房子及建筑公共部分、公共配套设备的使用及管理规定;
3)公拟订房子及公共配套设备保护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书;
4)的业主自行出租的房子或公共配套设备,物业管理公司一定要求业主依据当地政府的相关规定完美相应的手续,并拟订对承租人的管理规定。

1)拟订住户装饰管理规定,明确装饰范围、时间、垃圾的办理及装饰人员的管理,完美装饰申报手续;
2)成立装饰检查监察制度,明确责任人,以保证房子构造、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响;

1)车辆管理包含灵活车及非灵活车的管理;
2)拟订物业管理区内车辆的出入、停放和行驶的管理规定,明确责任人的岗位职责及作业程序;
3)拟订泊车场、自行车棚的完满率、维修实时率和合格
率标准。
客户档案管理
1)客户档案包含与客户相关的各种入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录;
2)成立客户档案的管理规定,明确责任人的岗位职责及作业程序。
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(二)阶段牲工作重点
物业管理工作的三个阶段:阶段一:先期介入至人住前
阶段二:入住至业主委员会成立
阶段三:业主委员会成立后至全面人住
先期介入阶段物业管理公司作为独立经营的法人公司,与发展商签署对物业管理区的拜托管理合同,明确责、权、利,并展开以下工作:
(1)组建管理机构;
(2)如发展商有要求,可作为物业管理顾问参加规划设计;(3)依据国家规范,代表业主对物业管理区实行全面查收;(4)确立管理范围和内容,拟订管理服务费的收费标准;
(5)准备入住;
入住时期,物业管理公司应做到:
1)对物业管理区实行正常的管理服务;
2)在保修期内还肩负着解决职责范围内业主提出的房子急公共配套设备的返修;、
3)协调业主与发展商和建设单位的关系,敦促或协调发展商和建设单位解决业主提出的相关房子及公共配套设备方面的问题;
4)建议在保修期满时,代表业主对其产权范围内的物业进行一次全面的检查。
4、入住率达到50%并有过多半业主赞同,物业管理公司应做到:
1)会同发展商和政府主管部门组织召开业主大会,选举并产生业主委员会拟订章程,明确权益和义务;
2)停止与发展商的合同,改正与业主委员会签署拜托管
理合同,明确责、权、利。
(三)便民服务
物业管理公司应在管理区内建立便民服务,详细项目可依据物业管理区的特色及自己的实质状况而定;际状况确立。
便民服务
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1)可分为无偿服务和有偿服务两类,内容及价钱应透明化;
2)无偿服务的成本花费从管理服务费中支出;有尝服务的价钱应按政府相关法例确立;,明确责任,规范服务人员的用语及行为。(四)与业主平时交流
:
1)经过电话、信件、张贴宣布及当面等形式办理各项与客户相关的事务;
2)经过登门或约见的形式,按期或不按期拜见客户;
3)经过组织专题或系列活动,展开社区文化活动;
4)应邀参加或出席业主大会或业主代表大会。
物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的平时交流,保持与每一业主的优秀关系;系。
如遇业主发生违反管理规定或发生其余不快乐事件时,物业管理公司一定坚持不采纳任何制裁性的举措,而应经过正面协调直至追求法律救助。
(五)办理客户投诉
物业管理公司应依据公司的经营原则,规范客户投诉的办理程序;
(1)接到投诉时,第一要假设我们的工作存在问题;(2)出现投诉,必定要实时向上反应信息;
(3)面对重要的投诉问题,第一负责人要亲身办理;
(4)在办理投诉的过程中,应正确掌握好与新闻媒体的关系;
(5)在知足客户的要求时,应依据公司的经营原则做事,若客户的要求违反了公司的经营原则,则应追求法律救助。
物业管理公司应实时剖析、总结客户投诉的事例,并列入岗位培训的教材中。
(六)创造社区文化
社区文化包含社区文化气氛和社区文化活动双方面。社区文化活动促进社区文化气氛的形成;社区文化气氛又促进社区文化活动层次的提升和住户业余生活的丰富。
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物业管理公司应把创造社区文化的工作列入平时工作日程并加以重视。
社区文化气氛主要表此刻以下方面:
1)物业管理区的整体精神风采;
2)家庭的生活方式;
3)住户的街坊关系;
成立物业管理区精神文明建设条约,经过建立专栏或印发信件等形式宽泛宣传,物业管理公司的各位职工应严格恪守,起典范楷模作用。
社区文化活动有各样种类,包含:各种竞技、表演、旅行、购物、培训班、夏令营、节日庆贺活动以及当地政府组织的各种精神文明活动。
展开社区文化活动,物业管理公司应:
1)剖析住户的组成,充分认识住户的需求;
2)针对不一样的层面,拟订各种社区文化活动方案及经费标准报业主委员会经过;
3)提升并逐渐改良活动场所
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