【终版】私募基金及房地产投资基金.pdf

私募基金基础知识及
房地产投资基金介绍
基金部
主要内容
私募基金基础
•私募基金的定义、与公募的对比
•私募基金的起源及核心框架
•私募基金的分类和投资阶段
•我国私募基金的发展及特点
•私募基金的发展趋势
•投资决策流程
•退出及收益
房地产投资基金
•房地产企业资金来源
•房地产投资基金定义及分类
•信托制基金
•合伙制基金
•公司制基金
• FOF/FOT
•基金结构的对比
•基金介入时间
•基金的风控
什么是私募基金
私募的概念与公募相反,是指不通过公开招股,而是通过私下在特
定范围内向特定投资者募集来筹措资金的方式。私募基金即指通过私募
的形式设立,进行股权投资或证券投资的基金。
在当下我国的金融市场中常说的“私募基金”,是狭义的概念。其
通常是指相对于受我国政府主管部门监管的,向不特定投资人公开发行
受益凭证的证券投资基金而言,是一种非公开宣传的,私下向特定投资
人募集资金进行的一种投资。
公募基金私募基金对比
公募基金私募基金
发行对象面向社会公众公开发售面向特定投资者
募集方式公开发售非公开发售
投资者人数较多(200人以上) 较少(50人以下)
投资金额小于等于1000元大于等于100万元
募集规模几十亿、几百亿几千万到几亿
遵守《证券投资基金法》和其他法运作上相对更加灵活,无监管,受到的
法律约束
规的约束,接受监管部门的监管限制和约束较少
更加灵活,没有投资限制
投资标的和运作严格规定投资标的
可以投资衍生金融产品
风险和收益相对较低(投资者多为风险和收益相对较高
风险和收益
风险厌恶型) (投资者多为风险偏好型)
一般管理者只收取2%的年管理费管理者与投资者2/8分成,亏损可能承担责任
激励机制
亏损无需承担责任更有效的激励管理者做出更好的业绩
私募基金的起源
现代意义上的私募基金起源于20世纪40年代的美国,当时美国出现
大量中小企业,但这些企业项目难以得到资金支持。在这种情况下,波
士顿联邦储备银行行长拉尔夫·弗兰德斯和乔治·多里特共同创办了“美国
研究与发展公司”(ADR),目标之一是设计一种“私营机构”来解决新兴
企业和小企业资金短缺问题,同时希望这种“私营机构”在为小企业提
供长期资本的同时还能为其提供专家管理服务。
但由于私人产权投资市场存在严重的信息不对称和道德风险问题,
一般的投资主体缺乏对投资对象的全面了解,同时很难找到合适的激励
机制来促使投资对象改善经营,因此ARD在最初的资金募集和运作上并
不顺利。从其设立到1958年的12年间,并无人效仿设立第二家同类机构。
私募基金的兴起
20世纪70年代后,在制度安排上出现了有效解决信息不对称和道德
风险的有限合伙制度,以该形式设立的私人股权基金投资得到了迅速发
展。 ARD(美国研究与发展公司)作为风险投资的开创者,证明了这样
一种观念:给私人风险投资公司注资,然后再投资于新创建的公司是完
全可行的。随后,“企业重组基金”出现,主要为老企业再次创业融资。
20世纪80年代以来,创业投资基金等私募基金开始进入亚洲,其投
资重点转向基础设施项目。
20世纪90年代以来,得益于高新技术的发展以及自身制度优势,以
美国为主导的私募股权投资基金和证券投资基金进入高峰发展期。
私募基金的核心框架
融投管退
基金募集(融): 基金投资(投): 投资管理(管): 基金退出(退):
资金募集准备、项目寻找、投资帮助企业做强做上市退出、兼并
募集核心法律文评估、尽职调查大、把握参与管收购、股权回购
件、募集路演和和投资方案设计、理的程度和对风和清算退出等。
基金成立等。对项目投资。险的控制等。实现收益
私募基金分类
这是以投资证券及金融衍生工具为主的基金,阳光私募基金、量子基金、老
证券投资私虎基金等对冲基金为典型代表。这类基金基本上由管理人自行设计投资策略,
募基金发起设立为开放式私募基金,可以根据投资人的要求结合市场的发展态势适
时调整投资组合和转换投资理念,投资者可按基金净值赎回。
基金投资于中后期的企业,投入的资本主要用于扩大产
私募基金成长基金
能、增加市场占有率及研发新品,从而提升利润空间。
该基金的投资意在获得企业的控制权。并购基金包含多
并购基金种形式,其中杠杆收购( Leveraged Buyout)频繁得获
股权私募基得应用,MBO、MBI便是其下的收购形式。
金
一种介于股权投资和债权投资之间,可以非常灵活地组
夹层基金
合二者各自优势的投资基金。
基金中的基
以其它