中国房地产发展史.doc

中国房地产演变的简要回顾
新中国成立之后,特别是1956年社会主义改造完成后,中国基本上是学****前苏联那一套高度统一的中央计划经济,在那个时候,中国只有住房问题,没有房地产问题,因为房地产并不是一个产业。
改革开放的最初几年,由于我国的渐进改革,在摸索阶段人们对住房问题的认识不清,谁也不敢把国家的房子卖给私人(这在当时是个大是大非的问题)。所以在那几年,***同志南巡之后,房屋的商品定性问题已经从根本上解决,加上当时特殊的发展氛围,房地产在当时沿海开放地区得到巨大的发展,也因此出现了中国房地产发展史上的第一次泡沫。这一时期,房地产市场调控的范围还比较小,人们购房的主渠道还是单位自己建房,低价卖给职工,因此中国房地产业基本上是双轨制。
我国大规模的住房商品化始自1998年。这一年开始推行住房的市场化的改革。到目前为止,尽管也有很多人批评,但这种总体上市场取向的改革无疑是正确的。毕竟,这项改革使大多数城市家庭拥有了自己的房子,也极大地推动了我国经济的发展。但这种成功是过去的成功。社会在发展,房地产业面临的宏观和微观环境也在悄悄地发生着巨大的变化。据有关的部门统计,城市的80%以上的人都有住房,这样的住房拥有率可以说是比较高的,在一定程度上甚至可以说我国原有城市人的住房问题已基本解决,但问题在于,这种改革只是解决了二元社会下原有城市人的住房问题。随着中国二元结构的变化,房地产业正进入新的发展阶段,并因此面临着新的、更为复杂的问题。
中国社会经济的基本特性是二元结构,这应该是我们研究房地产问题的最基本的出发点,认识和解决房地产发展的主导问题必须全面、清晰地认识二元社会的问题。
为什么要用二元结构来分析中国房地产市场发展?
研究房地产问题,很多学者言必称“希腊”,却忽视了由于中国房地产的二元结构特性,使得国外经验借鉴价值大大降低。
二元结构理论是在第二次世界大战后对发展中国家一种经济现象的描述,“二元”一词最初是指发展中国家经济体系或国际间的经济性和社会性的分化。总体上讲,所谓二元结构,其社会特征最主要的是二元户籍的农业和非农业人口制度以及与之配套的一整套的制度安排,其收入分配特性则是它所带来的不同社会群体之间巨大的收入差异。
从历史上看,中国在两千多年前就出现了繁华的都市,但在中国古老的农业社会里,城市和农村的差别并不大,因此始终没有形成今天意义上的二元结构。而现代社会的二元社会结构反映的却是整个社会结构的体系特征,明显地同时并存着比较现代化的城市社会和相对非现代化的农村社会。
在改革开放以前的近30年里,中国的计划经济体制凭借其强大的中央集权力量,强制性地规定农民的产业活动空间,限制甚至取消农村非农产业的自然发展,通过剪刀差等渠道强制性地过渡转移农民剩余。中国城乡产业分工因此径渭分明——农村搞农业,城市搞工业,从而人为地割断了城乡间多种产业的自然联系,制造出计划经济格局下界限分明的城乡二元格局。由于农民剩余被强制性地过渡转移到城市工业,国家对农村的投资又非常有限,导致了农业技术进步缓慢,商品化、专业化程度低,大多数地区仍处于传统农业阶段,农村工业化、城市化被抑制,广大农民只能在越来越少的耕地上维持生计;而本来就具有先天优势的城市则相反,政府通过计划体制的力量,以财政、金融、价格、福利等种种方式,以国家名义集全国的主要财力加速其发展,由此加剧了城乡之间生产方式的差别。
计划经济时期城乡隔离制度的核心制度是户籍制度,通过户籍制度将居民分为城市居民和农村居民,不同户口代表着不同的身份地位和不同的福利待遇。城市户口居民可享受一系列国家提供的福利待遇,而农村户口的居民则与之无缘。户籍制度在城乡之间筑起了一道屏障,二元社会福利制度又规定了城乡居民享有不同的权益,这就人为地固定了城乡差别——保护了城市居民对城市既得权益,剥夺了农村居民分享现代工业文明、现代城市文明和国家福利待遇的权利。此外,以户籍制度为核心的城乡隔离制度,还固化了二元经济结构,使农村搞农业、城市搞工业的不合理模式得以维持,阻碍了农村剩余劳动力的正常转移,抑制了农村经济。
党的十一届三中全会以后,随着经济体制改革和党的经济政策的改变,我国二元经济结构状况有所改善(1979-1985),主要原因在于片面追求重工业优先发展的战略得到纠正,农村经济开始活跃起来了。改革开放以来,农民人均纯收入年均递增7%以上,但分阶段看,1979到1998年之间增长最快,%,而且收入来源主要是农业内部。
但自1985年以后,农业的发展开始徘徊不前,我国农村剩余劳动力转移过程显著停滞,改革以来现有产业结构中己经逐步减弱的二元结构强度,也再次出现复归。而1985年以后,%,在部分粮食主产区,农民增产不增收甚至反而减收