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2010年写字楼市场走势与预测.doc


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[原创]2010年写字楼市场走势与预测

在2009年,金融危机的影响仍在持续,同时房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜,与住宅市场的如火如荼相比,写字楼市场表现相形见绌。销售市场反弹有限,租赁市场持续调整,相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大,调整依然是写字楼市场的主旋律。随着中国经济的快速复苏,2009年上半年深圳写字楼租金率先回升,2009年下半年北京、上海、广州写字楼租金也出现了明显维稳的迹象,但是由于未来写字楼的供应量仍将偏大,预计市场短期内难以快速回暖,2010年中国写字楼市场将是一个平稳筑底的过程。
一、市场回顾:三大因素引发市场低迷
在金融危机下引发的租金拐点
房地产市场的发展与宏观经济的发展有着相互呼应的紧密联系,而写字楼市场受宏观经济波动的影响尤为明显,数据证明,中国写字楼市场的发展周期基本与中国经济的发展周期同步。从2004—2009年GDP增幅和写字楼租金走势的关系图来看,写字楼租金的变化与经济的变化息息相关。2008年第三季度中国GDP增幅出现拐点,低于2004年以来的GDP平均增幅,而在2008年第二季度写字楼租金达到最高点,从此一路下滑。
据悉,受国际金融危机的影响,2009年国内写字楼需求大幅萎缩,前三季度GDP增幅均小于历年平均增幅。影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资(FDI)2009年1-10月累计实际为708亿美元,%,外资企业在中国的投资收窄。2009年4季度中国GDP的增幅有望超过历年平均GDP增幅,而同期写字楼租金也将触底,预计2010年中国的季度GDP增长均将小幅超越历年的平均增幅,2010写字楼租金将有望平稳触底。
应求激增致复苏雪上加霜
假如说住宅从开工到竣工的周期一般为1年半—2年的话,按照写字楼的施工周期,写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年—3年半。从新开工面积与竣工面积关系图中看到,全国写字楼的新开工面积延后3年的数据与当年的写字楼竣工面积的比值基本从85%—100%不等。写字楼新开工面从2002-2006年基本延续递增趋势,而相对应的2005-2009年的写字楼竣工面积也呈现这一走势。2007-2009年写字楼新开工面积依然维持高位,且有进一步上升的趋势,2010-2012年全国写字楼的供应情况不容乐观。供应持续在高位徘徊,对写字楼租金的回升造成了很大的阻力。
政府政策不作为写字楼反弹乏力
整个2009年住宅市场延续了2008年的救市政策,同时住宅的开发和消费贷款大幅放松,住宅市场重新火爆起来。然而针对商业地产市场,政府并没有出台有针对性的鼓励政策,虽然住建部曾一度对商业地产市场进行调研,但并未出台相关政策。2009年5月,普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到13年前的水平,而商业房地产开发项目的最低资本金比例仅下调为30%。11月,深圳取消了商业地产限外令,然而这比取消住宅限外令整整晚了7个月。政策的不作为使写字楼市场长期不温不火,政策市下的中国写字楼市场仍需鼓励性政策助力。
二、市场表现:租赁暗淡销售反弹
行业租金下跌深圳触底反弹
据悉,受金融危机的影响,写字楼租赁市场延续2008年的走势,四大城市写字楼租金一路下滑,其中仅深圳一枝独秀,从2009年中开始租金企稳反弹,其他三大城市写字楼租金并未明显

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