物业管理方案计划书1.doc

物业管理方案计划书
一、概述
项目位于广州市华南快速干线沙溪入口,是临近广州市区仅存的几个适合经营大型批发、物流集散的地块,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻批发市场初始开发构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将批发市场管理成现代化管理模式,让业主在批发市场里感受到井型有序。并使物业功能发挥最大,力促批发市场内物业保值增值,树立我批发市场的品牌形象。
三、组织
物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。
四、人事
人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责
1 总监 1 在董事会领导下,全面负责经营等。
2 经营部经理 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4 安监经理 1 具体管理、调度、安排安检人员工作事宜等。
5 安监人员门卫、巡更、停车管理、物业内公共秩序,
(按场地大小每100㎡/1人×3班= )具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保安人员
8 清洁人员 2 公共区域卫生保洁
六、前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收,从物业管理角度向批发市场领导提出建议。
b) 物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
l 接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报
领导,请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报领导,请求给予协助解决。
l 在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,物业管理处查明原因后,及时上报领导,请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数,记录备案。
l 接管验收中若发现问题,应明确记录在案,并向领导请示,以期尽快对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
l 接管验收符合要求后,物业管理处签发接管文件。
l 当物业管理处签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
l 治安方面:批发市场四周安装防护栏;并增强安监人员巡逻;
l 车辆管理:增设区间道路标志;封闭批发市场由多个出入口到三进二出;增设三个上落货区;重新规划停车位置,去除不合理车位。
l 垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 通道灯:是实际情况需要,增减通道灯,方便车辆、卸货人员夜间工作,亦方便安监人员在夜间管理批发市场
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
l 召开批发市场商户集体会议,制定商户管理守则流程;
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