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白银时代:房地产+众创空间如何创新盈利模式
随着房地产行业由黄金时代进入白银时代,单纯的住宅开发利润普遍下滑,地产开发商也都在寻求转型,尝试不同类型的地产开发与运营。与城市共同成长的产业地产成为一个方向,尤其是在今年全国两会提出“大众创业、万众创新”的背景下,为创业者提供服务成为传统房地产巨头转型的新方向和盈利点。地产商介入产业孵化大潮的例子在近些年不断出现。除了招商地产外,华夏幸福产业园、SOHO 3Q、万科云城等都希望在“众创空间”上有所作为。通过学****和借鉴以专注于联合办公租赁市场而闻名全球的美国wework模式,国内房地产+众创空间已经形成了以下四种创新盈利方式:
图表1:房地产市场主要运营指标回顾与预测
资料来源:前瞻产业研究院整理
SOHO3Q:分时分块收较高租金
2015年1月6日,在望京SOHO项目内,SOHO中国正式推出了其首个互联网产品SOHO3Q,即利用O2O模式在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。首个3Q空间坐落于北京东北部的望京SOHO,内部装修年轻时髦,以工位为单位出租,最低租期一周,开放式工位每周价格1000元,3人-5人的封闭空间工位每周价格1300元。3Q对所有有办公需求的人开放,租客只需在网站上预约,即可像酒店入住一样,迅速开始办公。它还提供免费的公共空间、咖啡茶水、Wi-Fi,以及限量免费的会议室和打复印服务。未来SOHO3Q所有的房子起始价全部为零元,然后使用拍卖的方式拍出最后定价,把决定权交给市场。
优客工场:提供全方位服务,收取服务费
2015年4月17日,备受业界瞩目的毛大庆首次公开其创业项目——优客工场。9月中旬,主打着中国版WEWORK这一概念的阳光100优客工场旗舰店正式启幕。现阶段优客工场盈利主要通过四种方式实现。第一种,是以租金获取现金流;第二种,是依靠如会议室、IT维修等基础增值服务;第三种,则是依靠培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务;第四种则主要靠会员的会费。目前租金收益大概占优客工场总收入的90%,但优客工场的盈利是多维度的,桌子的出租只是一个入口,是微利,随着未来业态的不断成熟,这一比例将逐步降低。在各类业务都稳步展开之后,租金和来自于服务收入将有望达到四六开的占比。
万科云城:部分持有,收取低租金
万科云城,位于天河区华观路与高唐路交汇处,总体量近60万平方米,是广州万科在天河智慧城开发的首个城市创意综合体。目前该项目已经进驻了机器人咖啡馆、长城会g-home业务部、股权众筹平台vchello微投网、万科自己的孵化器云创空间vkincubator。其中,长城会、微投网采用的是平台合作的模式,云创空间是万科自主创建的孵化平台。广州万科云城一期将近一半的面积持有经营,以5年持有来算,将占用资金5亿左右。与此同时,因为要服务创业团队,做孵化器,对于长城会、微投网占用的面积,公司仅会向对方收取低于市场价的租金。
深圳星河:用产权置换股权
星河集团于2014年联手深圳市创新投资集团投资150亿,打造了首个旧改项目上拟推出“产权换股权”计划,即以现金、产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的上市或拟上市企业进行股权置换,以此博取未来预期的一个更大利益回报,从而实现旗下住宅、商业以及金融三大板块业务的整合。其对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值