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新景祥2008年长春吴中项目市场定位思路及产品建议报告
项目优劣势研判定位的核心问题点项目的地块犹如一块璞玉品牌区政府所在地及区域未来配套发展前景地块内配套规划及毗邻养正中学是地块的核心资源所在让我们备感惊喜和珍爱基于地块独有的核心优势如何去雕琢我们的和氏璧这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题经济总量不高人均GDP突破3000美元房地产处于快速发展阶段投资对区域经济发展拉动明显消费能力有待提高城市化进程加速市场扩容现象明显城市发展方向及规划大力发展工业的战略引擎长春市商品房价格稳步上涨属需求的理性自然上涨市场实际表现07年户型面积需求有明显回归迹象审视全城把握城市房产市场的大势立足板块方可从容谋略一域铁北生态环境恶劣经济发展水平低下具体体现在环境质量差污染严重长春市区各监测点空气质量平均值已符合国家二级标准而铁北2个监测点监测数据都显示空气质量不达标目前长春每天都有55万吨左右的污水分别排入流经市区的8条河流之中这8条河最终都汇集或流经铁北棚户房较多棚户区面积较大棚户区占全市总面积的46 城市基础设施落后城市道路等级低区域之间主干路网尚未形成断头路破损路多铁北区域有街路222条完好的仅8条农村面积大市区面积小宽城区城市面积仅占全区总面积的855其他都是农村或城乡结合部区域居民整体收入水平有限消费能力低总体思路打造长春北部现代中心区城市定位生产发展生活舒适生态良好城市功能完善人居与投资适宜的新城功能定位北部门户重要工业区之一商品货物集散交通枢纽居住中心区之一 2007年在长春市委市政府提出改造大铁北建设北部新城和省政府的棚户区改造双重利好指引下长春北城迎来了再次腾飞的契机铁北建设计划总投入100亿元城市功能建设全方位启动以期实现开发大铁北承担长春北半径的总体目标城市基础设施项目建设人民大街南北贯通铁南提升火车站交通换乘中心热电一厂搬迁监狱搬迁等对北城开发及城市未来发展具有重大影响的基础设施建设项目路网改造 2008年北人民大街全线贯通年底之前三环路以里路网全部配套完毕08年67月份完成三四环路之间的路网及基础配套重点配套建设新行政办公楼已投入使用2008年年底完成区行政办公楼二期工程实现长江路开发区建委工商税务公安和法院等北移08年将完成重点初中七十二中艺术馆图书馆全民健身中心中医院第六医院和社会福利院等建设工程重点打造环铁商贸区08年启动铁南提升工程以铁南带铁北以铁北促铁南南北联动协调发展08年光复路市场向北迁移区域规划推进北部新城房地产的快速发展能够逐渐形成长春居住向北迁徙的现象成为长春的第二个东南板块随着规划实施长春站北站的开通汽车客运站的北迁北人民大街开通光复路老商圈的北迁以及规划建设环铁商贸园区将会带动一批购房人群北移给项目区域发展带来前所未有的机会区域规划的实施区域基础设施生态环境的改善将为楼盘高档定位提供外部因素支撑改变铁北房地产市场中低端产品为主的板块形象宽城区政府的北迁中心公园的建成将改观铁北地区生态人文环境吸引和带来更多的市民在此生活和居住因而带来大量的住房需求新的规划使城市不断向外扩张周边县市人群入城经商定居比例将会提高受区域市场环境及规划影响未来几年区域内房地产投资和商品房市场供应量将持续走高 2008年区域内的开发形式将由中低档次逐渐向中高档次转化房价仍会呈上涨趋势区域需求市场将由区域内客户逐渐转向长春市其他城区甚至吸引大批外地来长打工的置业人群随着2007年长春市重点开发北部新城宽城区迎来一个新的发展机遇证大华大吴中等全国性的开发企业的进驻和开发为宽城区注入了新的活力本土的东田中东等房地产的公司迅速崛起使得该区域迎来了一个新的春天 2006年在铁北大开发战略提出伊始证大光明城青年城天朗国际超级大盘先后进入和布局区域市场铁北开始出现证大光明城和包豪斯国际社区为代表的中高档楼盘到2007年末均价达到3450元平方米 2008年宽城全区房地产总开发量要达到400万平方米保守统计铁北区域将有近100万㎡的商品房同时上市市场竞争也将白炽化并成为长春房地产市场的继东南城西之后的的热点区域区域外客户对区域的认可度正开始转变阶段 2008环线居住扫描南环代表项目中海城弗朗明哥虽还未上市但其综合性高端品质已引起了市场的广泛关注西环代表项目绿地长春上海城最初入市锁定的目标客群是一汽厂区主打项目品牌以项目的品质产品服务等多方面在汽群体中取得了较好的口碑后期在知名度完全打开的情况下客源由一汽厂区转而扩大到整个长春市目前已成为长春西环之代表作东环代表项目东方之珠项目属长春市中高端居住产品集别墅多层小高层于一身采用现代中式风格景观与工程建设一同进行成为了长春市东环线上中高端产品的一大亮点北环代表项目乐嘉茗园位于北环城路中东首座3300元乐嘉茗园2600元㎡销售成绩良好华大天朗国际浮出水面受到了市场的普遍关注辐射环线跳出区