烟台商业市场调研报告.docx

烟台市商业调研报告
商业背景状况
2010年,烟台市实现GDP4355亿元, 增长14%;,,
%;,%;,%,居
民消费价格上涨3%,控制在计划目标内;,%;人民生活方面,城
市居民人均可支配收入23288元,%。充分展示了烟台市商贸业发展的良好态势。随着消费者对商品的需
求日益增加、对购物环境的要求不断提高,众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区,逐渐形成了以海港路、南大街
为核心的烟台市市级商圈,其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善,商业辐射力逐渐
向四周延伸。目前,烟台市已进驻的大型商业企业,除本地的振华集团外,还有银座、佳世客、沃尔玛、百盛、大润
发和家家悦、国美、苏宁、五星电器等国内外知名企业。
区域经济背景
随着城市经济的快速发展,烟台
传统商务区正逐步扩张,随着东
进速度的加快,整个莱山将会形
成未来城市新CBD中心。
城市商业状况
城市的商业演变

不断自我淘汰、自我换血的城市商业悄然实现着艰难的蜕变与升级
城市商业发展的模式是随着时间的推移和居民购物需求的变化而变化的,以满足不同时期的消费模式和购物需求,根据商业物业类型的变
化,烟台市的商业发展大致可以分为三个阶段:
百货大楼时期

振华商厦、华联商厦时期

城市中心商业聚集时期
至今

振华商厦、振华购物中心、振华国际、南购、华联商厦、阳光100、阳光国际、时代广场、百盛购物中心、第一大道、
三站市场等商业场所林立,烟台总体商业兴旺但档次不高。佳世客的开业、银座的建设、万象城商业将会提升东郊整
体商业档次和形象
2005年

九隆广场成功地引进了天津家世界超市,同年8月铜锣湾百货业在九隆广场开业,但由于种种原因,广场运营低迷,
后改为乐天家居才维持了一些颜面
2004年

良友突发抢购事件,政府和良友广场几经努力,平息了风波,但最终难逃倒闭命运
百盛购物中心开业,大润发进驻,逐渐壮大至今
2001年

昌隆赛特购物中心成立,几个月后,赛特折戟而归
家家悦同年低调进烟台,逐年发展壮大连锁店一家接一家开了起来
1998年

良友广场成立,对烟台百货业产生了深远的影响。成立伊始,提出一站式、会员制、仓储式、导购制等系列新的营销
理念。而“良友”也迅速得以壮大:短短几年,在省内连开18家分店,年销售额突破10亿元
百货大楼这个曾经的“老大”却因受到政府干预以及自身不能及时调整市场竞争机制,开始亏损。他们提出了“学良
友机制、学振华亮堂、学华联资金”的口号,但最终没能逃脱被振华兼并的结局
泰丰商厦则另一番风景:几次三番的调整,不过成了一座租出去就算、无主题名称、无主导项目的商业大楼而已
华联商厦开始了多元化发展的策略,更多的资金和精力被分流,客流越来越少,商业品牌越来越差,时至今日一去不
复返
南购、名品服装、天天渔港、润隆大厦、烟台商城等陆续开业
上世纪 80 年
代——90年代
初期

百货大楼是烟台商业的老大
振华商厦慢慢地崛起并兴旺起来
华联商厦的开幕营业,打破了烟台商界长久的平静,她以豪华的商品、舒适的环境和相对超前的理念,深受港城市民
拥戴
泰丰商厦开业,并打出了“吃在泰丰”的口号
城市商业格局

商业芝罘区一家独大,莱山商业发展迅速
·

随着烟台近几年的快速发展,城市化进程的加
快,城市规模不断扩大,再加上传统商圈百货零
售业竞争日趋激烈、逐渐饱和的背景下,烟台一
些大型百货、购物中心、超市等不再满足于芝罘
区的“一亩三分地”,纷纷在新城区四处踩点,
扩张地盘占领市场。
·
现在,除了芝罘区外,开发区、莱山区、福
山区等也都渐渐形成自己本区域商圈,但现在还
是芝罘区业态最丰富,起主导作用,其他商圈为
辅助功能。
一心(芝罘)、两翼(开发区、莱山区)、一尾(福山),拉开了烟台商业的基础框架
莱山区商业:随着市政府的迁入,莱山现在成为政治中心、经济中心、会展中心、体育中心、教育中心等多个“中心”汇集之地,商家也纷纷瞅准时
机,占领市场,首先是佳世客的进驻打开了莱山商业的大门,银座、万象城等紧接着跟进,显现出莱山商业的巨大发展潜力。
开发区商业:开发区商业已经相对成熟,开发区大量的外来务工人员,为商业的发展奠定了基础,形成了以长江路为中心的商业带,德胜、彩云城等
成熟商圈,并且振华等高端品牌的加入,拉动了区域商业环境的走高。