烟台商业市场调研分析.doc

烟台商业发展现状市场调研方案概要
调研目标
烟台奇山所城及朝阳街历史街区(以下简称本项目)策划及设计任务正待启动。当地政府之前虽已聘请外源做过相关市场调查和前期研究规划工作,但时效性有限,且对于我司此次的策划工作缺乏针对性和可量化性,故而极需在我司全面启动策划与设计工作之前组织一次全面、可行而针对性强的市场调研活动。就第一阶段的设计策划任务而言,工作任务共分为五个部分。而各工作部分因不同的工作内容和特性,需要做出不同性质、不同方法的调研,如下表所示。
表格一、不同设计策划任务所对应之调研方法
任务部分
任务概要
调研方法
备注
第一部分
街区功能定位及发展战略策划
资料库及案例调研
资料库档案、资信及案例研究
第二部分
街区品牌体系塑造与传播
资料库及案例调研
资料库档案、资信及案例研究
第三部分
街区商业历史研究与业态现状分析
资料库调研、一手信息收集
资料库档案资信研究、组织街区实地调研和烟台主要商街调研
第四部分
街区运营管理与营销建设
资料库、案例及相关项目资料调研
资料库档案、资信、案例及项目相关数据的研究分析
第五部分
投资收益分析
资料库、案例及相关项目资料调研
资料库档案、资信、案例及项目相关数据的研究分析
由上表不难看出,就目前第一阶段的工作而言,第三部分的商业业态策划部分比较独特。除了需要针对历史积累之数据资料的“桌面研究”(desk research)外,还需针对商业经济类数据进行“原始数据研究”(primary research),即从事实际的市场调研活动,从市场上收集一手基础新资料。通过对市场现状信息的收集和分析,我司方可获得足够的依据对烟台的商业现状和业态特征及格局作出准确的分析和概括。研究区域可分为本项目范围内调研和烟台市区其他主要商业街区调研两大部分。除了街区的基础背景资料外,所需收集的原始信息包括:商业业态现状类型及结构构成,经营形态与绩效,商铺租金及售价,商户品牌等。
调研方案设计
根据本项目的特性以及第一阶段的设计策划目标,建议组织一次短期而高效的调研活动。调研原则可以宏观信息为引、微观研究为本,将资料库研究的量性研究方法与原始资信收集的质性研究方法相结合,以此实现本次调研的可行性、准确性和实用性。本次调研活动就资料收集工作而言,总体分为三大部分。第一部分为烟台市相关基础商业信息收集工作;第二部分为烟台市本项目及其他主要商业街区的入户调查工作;第三部分为对调研所收集资料的整理分析和调研结果的制作完成。
在这三大调研部分中,比较困难的调研部分为居中阶段的入户调研工作,即原始资料的收集阶段。在第一部分基础资料收集工作的基础上,根据当地房地产市场专业信息,对本项目两大街区,和其他主要商业街(选择出10条租金最高,商贸最密集的街道作为调研的取样对象,建议包括海港路、南大街,青年路,北马路,西南河路,幸福路,和幸福中路等)进行梳理。对所选的10条商业街,调研人员将步行挨户进行拍照和入户询问,并据所收集之信息对商家进行分类统计。根据本项目的实际特性和未来可能的使用需求,对所有受访商家进行分类,计划共分为10大类商家,即:特色餐饮小店(面积不足100平方米);规模及大型餐饮(面积在100平方米及以上);咖啡厅;茶楼;面包房;小型超市便利店及小商品售卖店;休闲养身馆