物业服务案例.doc

—物业服务案例集锦—
【前言】
在物业管理实践中,投诉和纠纷的处理经常遇到,对这一问题的处理能力,很大程度上反映了物业服务工作者的专业知识、法规知识的综合运用能力。为了帮助大家有效地规避日常工作中的法律风险,避免同一错误的重复出现,我们收集了集团内外较为典型的案例供大家学****学****中如有不明之处,可随时向我们提问。谢谢!
以史为鉴,可以知兴亡;
以人为鉴,可以明得失;
以法为鉴,可以晓规则。
目录
案例1、停车场车辆被盗砸事件 3
案例2、业主被杀 4
案例3、广告牌掉落砸伤车辆 7
案例4、“三无”车辆在物业管理区域被盗 8
案例5、饲养动物伤人 10
案例6、施工单位电动工具失窃 12
案例7、电瓶车不慎撞人 12
案例8、小男孩在小区内触电 13
案例9、保安公司叫板物业公司,究竟是谁违约 14
案例10、家中被盗就欠物管费,要求物管赔偿 15
案例11、巨额维修基金被挪移,业委会状告物业胜诉 16
案例12、将业主误认为访客 17
案例13、业主在小区被骗 18
案例14、保管业主钥匙的风险 18
案例15、对业主的委托应学会拒绝 19
案例16、抓获盗窃嫌疑人 20
案例17、业主电视机被抬走 21
案例18、施工单位人员打架事件 22
案例19、识破夜间拦路变相行劫 23
案例20、业主家人来访被拒之门外 23
案例21、设备检查保养不及时 24
案例22、业主家进水 25
案例23、排水总管漏水谁来修 27
案例24、“一次签字,价值万元” 27
案例25、相邻权 28
案例26、会所泳池摔伤人 30
案例27、停车场服务合同 31
案例28、装修房抽水马桶开裂,法院判决物业公司该负责 32
案例29、占用绿地和违章搭建 33
案例30、逢节假日焚烧草纸处理 34
案例31、处理小区凤凰木 34
案例32、对讲机噪声为何屡禁不止 35
案例33、面对情绪激动的业主 37
案例34、不良口头禅引起的业主投诉 38
案例35、业主解聘物业公司 39
案例36、物业服务不合约定,法院判决减收物业费 40
案例37、外包方保洁员与业主对骂二十分钟 41
案例38、家政维修损坏业主室内磁砖 42
案例39、物业管理的紧急避险及免责 43
案例40、物业是否有权制止群租 44
案例41、物业公司接收开发商委托或因业主拖欠管理费问题 46
案例42、附保护第三人作用合同制度 47
案例43、房地产延迟交付及延迟***的法律责任] 51
案例44、以“查无此人”为由将包裹退回,物业被判承担邮递费用 53
案例45、物业服务不符合约定,法院判决减收物业费 54
案例46、租客欠租金房东换门锁法院判租客支付租金 55
案例47、低层住户也要承担电梯费用吗 56
案例48、选聘物业公司 57
案例49、业主大会、业主委员会、物业公司间的法律关系 58
案例50、业主养鸽扰民,处理遇法律空白 59
案例51、物业经理为琐事推搡业主 60
案例52、证据规则 62
案例53、房屋买卖合同未订立,定金需双倍返还吗 63
案例54、租赁物被没收,出租人可否解除租赁合同 65
案例55、物业弄丢寄存信封,法院判赔千元 67
案例1、停车场车辆被盗砸事件
[案情]
某安全班长在对广场车辆进行检查时,发现停放在出口处一辆车的***车窗玻璃破碎。经过录像察看,在发现车窗被砸大约7个小时之前,有一穿灰色夹克的男子走近该车,打碎***车窗玻璃,并取走放在车厢里面的手提包,此时广场无人值班。经过察看该时段控制中心工作录像得知,当值班长离开广场到控制中心处理一名住户搬运冰箱事宜,控制中心当值人员注意力分散而没有监控到砸窗盗包事件。
[分析]
1、当值班长处理其它事情时,没有交待其它岗位顶岗或关注,造成西广场车场处于无人管控的真空状态。
2、互控制度落实不到位,岗位离开后,控制中心工作人员未对其区域进行重点监控,对关键镜头的关注力度不够,未能及时发现问题。
3、在事件发生近七小时后现场岗位才发现车窗被砸,于一定程度上反映出现场岗位责任心不强。
[法律焦点]
1、物业管理企业是否负有赔偿责任关键取决于对物业管理企业的义务如何界定,即物业管理合同中约定的物业公司对停放在小区内车辆的管理义务,是维护停车秩序的义务,还是保管义务?按照《城市新建住宅小区管理办法》的规定,维护停车秩序是物业管理企业的义务。而保管系民事合同关系,如果物业管理企业与业主团体或业主约定由物业管理企业对车辆履行保管义务,则在车主将车辆交付给物业管理企业管理后,物业管理企业必须履行保管义务。即使没有约定为保管合同关系,只要该管理的事实完全符合保管合同的构成要件,物业管