房地产策划案例：悉尼奥运村[精华].ppt

悉尼奥运村推广传播建议
南奥企策部/广州旭日广告
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广园东
凤凰城
锦绣香江/新塘新世界花园
市区楼盘
洛溪
丽江/洛涛居
华南板块
祈福/南奥/星河湾/
雅居乐/华南新城
中海
康城
东
南
市场状况及趋势
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启示一
广州“南移东拓”战略真正进入并重阶段, “五一”黄金周凤凰城率先为广园东板块的崛起揭开序幕,华南板块面临压力
- 两大板块内楼盘均呈现出紧邻交通快线、地处未来城市中心、规模大、环境好等特点。
- 随着广园东锦绣香江的年底面市以及广州新塘新世界花园完成战略调整,预计广园东板块将以更大的声势对华南板块构成压力。
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启示二
郊区盘一般是在某一时段集中销售,而市区盘往往做街坊生意,讲究细水长流。
- 宏城广场新改造方案出台,为珠江新城等周边楼盘带来新的销售机遇。
- 由于市区在教育方面的优势,市区楼盘打“教育牌”吸引了更多买家的目光。
产品线延长、细分,市场选择面更宽
- 各楼盘产品在档次、户型设计等方面呈现出明显的层次感,从超级豪华的“庄园别墅”到总价1-20万的精致小公寓,消费层越来越细分。
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竞争楼盘分析—广园东
凤凰城
产品线
楼盘个性
小区特点
传播主题
消费群
公寓洋房/联体别墅/
独立别墅/豪华独立别墅
成功/价廉物美
白领也可以住别墅
富豪/金领(别墅)
普通白领(洋房)
倾注碧桂园十年
成功开发经验。
森林/湖泊/新城市
中海康城
公寓洋房
法国风情/浪漫
你想生活C’est La Vie
年轻的中高级白领
“泛会所”:紧邻奥林匹克中心/体育院校
小学/幼儿园
别墅为主,包括占地数万平米、建筑面积2000多平米的超级大庄园
丰盛/奢华
未推广
富豪/商界巨子
从优美小别墅到超级大庄园,面积差异之大为市场罕见
建筑设计讲究细节,增加了首层老人房及阳光露台
锦绣香江
广州新塘
新世界花园
无电梯多层样房
价廉物美
未推广
二期将瞄准广州市区白领买家
价格比凤凰城更低
向看楼者提供一天一夜免费试住
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竞争楼盘分析—华南板块
祈福新村
产品线
楼盘个性
小区特点
传播主题
消费群
主推蝶舞轩洋房
成熟
生活由我定义
中高级白领
品牌知名度高,环境高度成熟,配套十分完善
雅居乐
洋房/别墅
国际化/时尚
体验国际文化生活
高级白领/金领/富豪
“异国风情:游乐式SHOPPING MALL、6万平米时尚购物天堂、400米商业步行街
运动:2万平米会所;3大园林泳池;5个国际网球场;SPA水疗中心;攀岩、保龄、射箭等;
教育:34间著名小学、幼儿园、中学
星河湾
洋房
高雅/艺术气质
一个心情盛开的地方
高级白领/金领
临江位置/景观(实木滨江大道) 与执信中学合作办学
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启示
凤凰城、中海康城、锦绣香江等所位于的广园东板块与南奥、祈福等所在的华南板块具有同样的区位、交通(广园东不收费)、环境等优势
两大板块内的楼盘有的面山靠水,有的社区高度成熟,各具一些南奥不具备的优势
同时值得注意的是,南奥所引以为傲的运动、教育等主题也已为几个社区所强调
碧桂园凤凰城、广园东锦绣香江等“价廉物美”的别墅产品可能对南国奥园的洋房销售构成影响,部分原本打算购买洋房产品的富豪/金领被分流
另一方面,广园东各楼盘的真正挑战与其说是众说纷纭的“价廉物美”,不如说是迫使各楼盘对各自的新产品进行更精准的定位,面向更细分的消费层。
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悉尼奥运村的消费者是谁?
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悉尼奥运村是一个怎样的产品?
南奥是继广奥、番奥后又一以奥林匹克运动为主题的大型房地产项目
南