房地产财务管理论文房地产企业财务管理论文.doc

房地产财务管理论文房地产企业财务管理论文:对房地产企业财务管理相关问题的探讨[摘要]房地产业是高投入、高风险性产业,其经营效益具有很大的不确定性。因此,降低并合理使用企业资金,做好企业财务管理是提高企业核心竞争力,迎取市场份额的有效手段。[关键词]房地产企业财务管理资金房地产行业具有很大的特殊性,其建筑产品不能移动,土地资源不能再生,资金需要量大,建设周期长,受国家政策干预和市场供求关系变化的影响大;其销售价格和投资收益不可避免地受地域、政治、经济和社会环境等因素变化的影响;其建筑开发成本不可避免地受通货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费等因素变化的影响。由此可见,房地产业是高投入、高风险性产业,其经营效益具有很大的不确定性。一、房地产企业财务管理概述企业财务管理的内容包括运作资金的取得、资金过程的使用、过程的耗费、利润的收入和分配,即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此,房地产企业财务管理主要包含:房地产企业自身的资金筹集管理;房地产企业投资运用的管理;企业对房地产项目开发成本及费用的管理;还包括企业税务筹划及企业利润分配的管理。弄清房地产企业财务管理所包含的内容是对房地产企业财务管理的基础。二、房地产企业财务管理目前存在的问题(一)资金管理存在间歇及风险由于房地产企业在发展过程中资金源渠道狭窄,制约了房地产企业投资规模的扩大,比如说:一般规模房地产企业都不可能同时进行多项目、跨地域投资。由于企业规模不大,自身资金的存有量有限,其投资过程往往是前一个项目竣工或销售资金回笼后,再利用回笼资金去投资另外一个项目,这种规模的房地产企业所需资金比较大而且回收期长,所以该规模的企业在实际投资过程中所承担的风险较大。同时,由于房地产企业的经营目标更倾向于追逐高额的投资回报,往往将投资集中于居民收入水平较高的中心城市。而随着行业内竞争日益激烈,自身投资风险就会更加大。间歇性的资金使用与同行业的竞争激烈使得房地产企业对财务管理的加强显得更加重要。(二)项目施工建设中实际成本过高根据房地产投资回收期长,投入量大,这一特征,决定了资金占用对成本的影响投资项目的建设周期,实际上是资金占用的过程,直观的是利息支出,在开发过程中,由于资金占用量大,单纯依靠企业的自有资金是无法满足资金供给需要的,大量资金要依靠银行贷款,这就必须导致利息支出占成本的一定比例,建设周期越长、利息支出越大。另一方面是资金的时效性,资金占用时间越短,资金周转次数就越多,效益就越大,尤其在物价上涨的情况下,资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而,建设周期决定了项目占用资金的损失量。换言之它增加了实际成本。(三)销售费用、管理费用控制的不足有些企业在制定销售费用及管理费用指标时,没有对可控因素和不可控因素进行有效的归纳,造成指标的完成结果不能真实地反映责任人的控制责任。三、房地产企业财务管理全面实施(一)加强内部牵制制度内部牵制就是对具体业务进行分工时,不能由一个部门或一个人完成一项业务的全过程,而必须由其他部门或人员参与,并且与之衔接的部门能自动地对前面已完成工作进行正确性检查。它由适当授权、不相容工作的责任分工、凭证和记录、接近控制、独立检查等环节组成。这种制约包括上、下级之间的互相制约、相关部门之间的相互制约。(二)加强在项目建设中的成本控制房地产