中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告.doc

中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告.doc中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告
【南京·东妙峰庵项目】
市场定位报告
南京中海地产有限公司
二○○六年八月七日
目录
4第一章地块资源分析
4第一节项目规划技术指标
4第二节地块位置
5第三节地块现状及周边环境
7第四节项目发展目标
9第二章南京房地产市场现状分析
9第一节南京房地产市场宏观分析
10第二节南京房地产各物业市场分析
24第三节项目区域各物业市场分析
35第三章各类型物业竞争与可比项目分析
35第一节酒店式公寓竞争与可类比项目分析
44第二节住宅竞争与可类比项目分析
50第三节商业竞争与可类比项目分析
54第四节办公物业竞争与可类比项目分析
<61第五节南京综合性楼盘分析
<62第六节南京重点酒店式公寓项目会所分析
<64第四章 SWOT分析
<64第一节优势(Strengths)
<65第二节劣势(Weaknesses)
<65第三节机会(Opportunities)
<6<6第四节威胁(Threats)
<6<6总结
<67优劣势对应策略
<68第五章项目定位
<68第一节定位原则
<69第二节利润及销售速度最大化分析
71第三节项目整体形象定位
74第四节酒店式公寓物业定位
81第五节住宅物业定位
89第六节商业物业定位
97第七节办公物业定位
102第八节会所定位
10<6第九节项目设计规划初步建议
110第十节汇总表格
113第六章面市时间及推售初步建议
113第一节项目工程进度安排
114第二节面市时间和推售建议
115第三节推售执行计划
11<6第七章卖场位置建议
第一章地块资源分析
第一节项目规划技术指标
根据南京市规划局建设项目规划设计要点,地块规划技术指标为:
用地面积:250801>.3㎡;㎡,实际出让面积: ㎡;
物业类型:住宅、办公、酒店式公寓;
容积率:&lt;4; 建筑密度:&lt;30%;
建筑高度:规划建筑退盐仓桥广场<60米范围内可以规划高度&lt;100米的酒店式公寓或办公用房,其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅; 绿地率:&gt;30%。
第二节地块位置
地块区位与周边资源分布图示
地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥,是江南与江北交通的一条重要途径;中山北路横贯半个南京城,承担着下关区和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。
第三节地块现状及周边环境
一、地块现状
地块东至规划东妙峰庵道路,西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住宅楼,都是多层结构,项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现状为毛地,红线内现有许多老式建筑,多数是平房,待拆迁面积近30000平米。
地块现状图示
二、周边环境
地块位置是鼓楼区与下关区交界处,既是鼓楼区的后院也是下关区的门户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。
公交线路:1<6 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、81<6 W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等
商务服务:双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭店等
零售服务:家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等
金融:南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等
医疗:南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等
教育科研:南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等
自然人文:阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等
地块周边部分配套图示

家乐福

盐仓桥广场沿线商业

金融服务

医疗——市三院

高等院校——南京财经大学

高等院校——南京政治学院

中学——市八中

小学——财大附小

景点——阅江楼

景点——静安寺
第四节项目发展目标
项目地处鼓楼区边界,与下关区一路之隔,项目开发将兼顾下关和鼓楼两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少,更是缺少多种物业并存的标志性楼盘,本项目作为融合四种业态为一体的楼盘,将填补区域内的市场空白。
本项目将是我司在南京开发的第二个物业,也是在南京开发的第一个综合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提,从而也可进一步提升我司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质,本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。
第二章南京房地产市场现状分析
第一节南京房地产市场宏观分析
【现状综述】
2005年受宏观调控影响,南京