小户型客户群体分析.doc

二, 小户型市场基本概况及竞争格局:
(1)   仙葫开发区概况:
仙葫开发区首期规划面积18万平方公里,远期规划面积46平方公里,分西区、南区、东区三大功能区。开发区地处南宁市凤岭新区以东,内有桂海高速公路两个出入口,邕江环绕,交通便捷。开发区重点发展房地产、文教、休闲娱乐和高新技术产业为主,招商引资有较大进展,2002年累计引进项目15个,,协议投资额达12亿元,,实际利用外资50万美元。大学城的招商引资实现了零的突破。已有南宁五合职业技术学院、广西幼儿师范等院校签约,成为大学城首批进驻的两家院校。2002年开发区工业总产值3500万元;出口创汇220万美元,税收986万元。
房地产是仙葫开发区的发展重点之一。特别是高档别墅群的开发,已成为南宁房地产的一个亮点。2002年,已开发有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龙胤花园”、“丽水湾别墅”等楼盘,南宁房地产的仙葫板块开始形成。至年底,,投资总额近16亿元,全部建成后将成为广西规模大、档次高的居住区之一。
但是,随着南宁楼市的多样化发展,小户型如雨后春笋般诞生,成为南宁楼市的生力军。
 
(2)小户型成功案例:南宁龙胤凤凰城小户型单价4000元/㎡
上图列示了2009年3月南宁龙胤凤凰城两种户型的价格,可以看出,同一楼层的不同户型,有的可能随着面积不同,单价也有所变化,但也有的同一楼层所有的户型都是差不多,甚至一样的,比如南宁龙胤凤凰城小高层户型,5楼的三居室跟二居室的户型单价都是4000元/㎡。而随着楼层增高,到了7层同样户型每平米增加了300元。期间南宁市房价同比上涨12%,其中不少为小户型的功劳。
同时南宁市新推出的几个小户型楼盘价格屡创新高:盛天尚都均价5200元/m2、荣和东盟国际均价4900元/m2、阳光100上东国际魔幻SOHO均价5500元/m2更是为南宁楼市的房价上涨起到了推波助澜的作用。尽管房价节节攀高,但小户型楼盘却供不应求。
 
 
(3)小户型竞争激烈
南宁小户型可谓蜂拥而上,竞争相当激烈。 
2009年10月31日,位于民族大道核心地段的盛天国际二期预约,当天推出310套29平方米~87平方米的精装修小户型,因其置业门槛低、贷款压力小等原因,引来不少人预约。现场气氛热烈,积极选房。据说,当天有近300人进场,200人登记预约。
除了盛天国际、云星·钱隆天下、嘉华绿洲、嘉士·摩根国际等以上中小户型公寓为主打的心楼盘在近期大量上市销售,就连面市长时间的“老盘”,如云星·城市春天、荣和大地,也纷纷推出了小户型产品。
众所周知,一直以来,大户型都是刚性需求购房户的首选产品,也是为开发商创造利润的主力,是各楼盘重点打造的“拳头”产品。然而,今年楼市不比往年,大量持币待购的刚性购房者,迟迟不肯出手买房,让观望成了当前楼市的主旋律。于是,急于回笼资金、提高销售量的开发商,开始主动调整销售策略,在产品类型上动起了脑筋,纷纷推出总价较低的小户型,希望有所突破。
“推出小户型后,销售出现了一些转机。”北湖路一楼盘名的置业顾问说,前两个月卖的户型都是100平方米以上的,销售非常不好,其中有一个月才卖出1套房。推出小户型产品后,每个星期成交好几套。
一直以来,