长沙楚天世纪城项目营销推广案.pdf

2001 2003 2005 2007 2009年…
2002 2004 2006 2008
楚天世纪城
湖南楚天房产集团———
强势崛起的王者,即将闪耀星城
楚天世纪城09年度营销推广案
营销策划人:
邵自浩
TO:湖南楚天房产集团
创新发展永不止步
营销推广方案总纲
第一章项目整体分析
营销思维导图*项目基本情况
*SWOT分析
第二章市场环境分析
*整体市场分析
*区域市场分析
第三章项目营销突围思索
*项目竞争力分析
*营销突围研究
第四章项目营销推广
*总体营销策略
*宣传推广策略
第五章项目销售包装
*产品销售策略
*项目包装策略
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第一章项目整体分析
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项目基本情况
楚天世纪城项目位于经济开发区星
沙镇。星沙镇地处长沙市东北郊,是长沙
县县城和国家级开发区--长沙经济技术开发
区所在地。区位优越,距长沙火车站、黄
花国际机场、霞凝新港均约8公里。高级别
墅和星级酒店宾馆发展迅速,泉塘、松雅
等安置区市场和中南汽车世界等专业市场
蓬勃发展,星沙已经成为兴业、住家、消
费的极佳场所。
星沙镇总面积68平方公里,全镇总
人口20万余人。
楚天世纪城位于星沙大道和漓湘
路的交汇处,是星沙连通长沙的南大
门,区位较为便利。项目周边配套完
善,交通方便,品质楼盘众多。项目
地块有4 条临街区域,能够为将来项目
升值以及商业的发展提供基础。
TO:湖南楚天房产集团 3 创新发展永不止步
项目基本情况
楚天世纪城规划建筑面积80万平米,
采用现代简约建筑立面,近20000平米的中
心花园, 配以篮球场、网球场、儿童游艺场、
幼儿园等文体设施,加上小区近10000平米
的大型购物商场。
其中一期用地77132㎡,总建筑面
积 378035㎡,住宅建筑面积292479㎡。商
业建筑面积14089㎡,地下建筑面积74776
㎡,建筑密度2 4 . 8 9 % ,容积5 . 0 5 ,绿地率
3 8 . 4 % 。停车位1725个. 总套数2907套,其
中《 90㎡的2026套,》 90㎡的住宅 881套。
09年计划推出5 栋高层,总建筑
面积约15万㎡左右,先推出7 、 8 、 9 号栋,
再推6 、 10号栋。共计1480套,其中》 110
㎡的中大户型442套,80㎡左右小户型
1038套。涵盖2 房、小3 房,大3 房,以及4 二阶段
房产品。推盘
09年推量产品主力以2 房和小3 房为一阶段
主。因此我们的客户阶层应该针对于产品定推盘
位为中等阶层的客户, 以及部分投资型客户。
TO:湖南楚天房产集团 4 创新发展永不止步
楚天项目产品分析
89㎡紧凑3房 117㎡3房
优点:
紧凑型3房只有89㎡,总
价降低,实用度高,非常适合
刚性需求客户。
117㎡三房南向含生活阳
台,可改成一个房间或者书房,
适合打造3+1户型。
全明设计,动静分离,
干湿分区,南北双阳台,凸窗
设计。
缺点:
紧凑3房非2+1户型,
空中庭院改造的房间得房率
更高。
所有户型的走道设计并没
有考虑到与整体的融合,造成
部分面积浪费,而房间的进深
较长,进一步加长了走道。
没有入户花园,南向生活
阳台偏小而狭长,利用率低。
TO:湖南楚天房产集团 7
项目SWOT分析
Strengths (优势) Opportunities (机会)
·区位条件相对优越·长沙县政府补贴优惠,相对其他行政区
较好(开福区除外
·楚天在星沙享有较高品牌形象与知名度)
·星沙片区楼价处于长沙价格洼地,拥有
楼板价偏低、有较大价格浮动空间
· 片区价格优势
·项目容积适中,高绿化率、有较大面积·区域形势陷入恶性低层次营销竞争,优
水系,居住舒适度高秀的营销策略可能扭转局面
·项目体量较大,呈片区规划,适宜打造·国家大力救市,金融危机影响逐步减小,
片区王者楼盘
09年初市场开始有回暖迹象
Weaknesses (劣势) Threats (威胁)
·项目周边存在较多工业厂房,一定程度上·周边同类型产品很多,楼盘同质化严重
影响到楼盘形象与销售·部分高端品牌品质大盘强势竞争,抢夺有
·目前可直达项目的交通线路还不是很多限市场,且拉高等级差
·距离大型超市、娱乐城等生活配套尚有一·区域内有众多中低品质盘打恶性价格战