“烂尾工程”的法律预防.docx

“烂尾工程” 的法律预防 “烂尾工程” 一词是从香港传人的, 意为建设工程尚未完
工,发展商便不知所踪, 或半途停工所建物业迟迟不能竣工交付。 也有人将此称为 “马拉松”
工程。一、烂尾工程的危害从九十年代初开始的全国性的大规模房地产开发热在经过两三年
之后便骤然降温。与此同时,一些刚圈起地皮还未来得及建设或工程尚未完工就被迫停工的
“烂尾工程” 也随处可见。 烂尾工程从主观上可分为恶意和非恶意两种, ‘所谓恶意的是指房
地产开发商故意欺诈或见利忘义,在贷款未还,工程款未付,并收取了许多预付款后便卷款
而去。所谓非恶意的是指开发商在自有资金不足的情况下,盲目上房地产项目,一旦资金来
源不畅,工程便被迫停顿。烂尾工程不仅常常引发纠纷,而且所造成的损害波及面非常广。
一般来说,烂尾工程的受害者主要有: 1. 国家烂尾工程使国家土地常年闲置,不仅影响土地
费用的及时回收,而且由于所建房屋不能进入正常的流通领域,也使国家的有关税收流失,
直接造成国家土地资源和财富的巨大浪费。 2. 银行房地产项目投资大, 如果离开银行的支持,
仅凭开发商的自有资金,房地产开发是难以顺利进行的。而银行贷款的回收一般是在工程竣
工并取得销售业绩后。若工程不能按期竣工,银行贷款也就难以按期回归。我市目前几处大
的烂尾工程银行都是最大的债仅人。 3. 开发商房地产开发在国际上被公认为高利润、高风险
的产业。房地产投资必须经过周密的市场分析和科学论证后方可实施。然而在高利润的诱惑
下,一些开发商未经充分论证,便盲目上房地产项目,导致投资失误,身背巨额债务而使企
业破产或停业。青岛市最多时房地产企业有四、五百家,而现在真正有项目又能正常运?转
的也就是一百多家。 4. 建筑商 . 尽管这几年国家有关部门三令五申严禁施工单位垫款承包。 但
为了承揽工?程,施工单位常以带资施工为条件参与工程招标。当施工单位无力继续垫资,
建设单位后续资金又跟不上而出现烂尾工程时,施工单位不仅损失了垫付的资金,而且应得
承包费也难以获得。 5. 消费者根据法律规定,投入的工程款按提供预售的商品房计算,达到
工程总额的 25%以上便可开始预售。 一旦形成烂尾工程, 消费者既得不到房子常常要不回预
付款,所受损失可想而知。 6. 材料供应商近几年,建筑材料市场竞争激烈,为争取客户,许
多供应商常采用赊销的办法促销。一旦房子盖不起来,开发商赔了本或携款而逃,所供应的
建筑材料也就打了水漂。二、形成烂尾工作的原因造成烂尾工程的原因是多种多样的,既有
宏观方面的,也有微观方面的,既有主观因素有客观因素,既有政策方面的原因也有法律方
面的原因。本文主要从法律方面分析一下烂尾工程的原因。 1. 立法滞后全国性的规模较大的
房地产开发是从一九九二年开始的,对如此大规模的房地产开发,立法上是缺乏准备的。对
房地产开发中容易出现的问题缺乏预见性及预防措施。以致在这股房地产开发热后期,一些
矛盾纠纷便纷纷暴露出来。而我们却缺乏完善的法律规范房地产开发中的无序状况,解决房
地产开发中的各种矛盾。比如因对房地产公司的审批、设立、资质条件、项目立项等缺乏严
密的程序规定,以致房地产开发公司一哄而上盲目设立。一些新设立的公司虽无一分钱的资
金,但靠玩“空手道” ,炒地皮,炒