商业管理公司商业地产运营管理(PPT 46页).ppt

香港麦田商业管理有限公司
李劲松
商业地产运营管理
几个基本的概念:商业地产类别、商业地产运作;
成立商业运营管理中心(公司)的意义;
经营定位
定位说明
经营战略
主要职能
组织架构
经营模式
目录
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所谓商业地产,就是为商业流通领域搭建一个实体平台!
商业地产:顾名思义, , 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
商业地产的形式主要包括:购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。
商业地产
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商业地产类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式,这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式,这种模式在不同的城市郊区,进行大规模的拷贝,产品极其单一化,目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样,沃尔玛是全球最大的连锁商店,万科作为住宅代表性企业,走的也是这个模式,这是第一类。
第二类我们叫做百货公司模式,谈到百货公司模式,目前在国内有代表性的就是华润置地,即在同一个地域各种产品同时做,产品也多样化,就像一个百货公司的高中低档产品,什么都有,包括商业、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来,这种百货公司的模式比较多的,一般在过去有一个城建系统,每个城市都有城建系统,城建系统转制过来开发公司,包括很多大型的开发公司都在走这种模式,这是第二类。
第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种模式主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营,就像卖劳斯莱斯,可能一天就卖三辆,但是总营业额和利润是最高的,所以是走高端路线。
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商业地产运作
招商先行或租售并举,这种情况下商业物业一般会升值;
另外一种情况:只售不租或先售后招商,往往导致商业物业贬值,招商难度加大,开发商失去招商主导权,业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以将商业地产的操作模式分为二派:一派是杀鸡取蛋型,另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式,都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租,在运营,它就具备升值的可能,从而做到“进可攻,退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售,”“退”就是先持有,后寻机再售,或寻求上市、REITS、或信托。”这是我个人对招商的理解。
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成立的意义
提升合作公司商业项目的后期运营和管理
促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发
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经营定位
提供完备的商业服务为核心定位,
辅以商业咨询和适度的商业管理。
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定位说明
而对于我们现状而言,产权将绝大多数出售,并会分散在很多经营者和投资者
手里,后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式,短期收回部分经营权。
因此,麦田商业管理公司的核心定位只能是:商业服务
商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容,强调对经营环节的控制。其核心定位为:运营管理。
例如:传统百货商场,核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容,辅以商业服务。
大型超市也是采取这样的定位,所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经
营者的控制,并能直接左右销售行为和结果。
究其根本原因是:产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中
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经营战略
长期战略
通过积累管理经验,完善管理模式,不断提升管理水平,为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的,可复制的模式。
短期目标
围绕前期策划公司开展主力店招商工作,积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。
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经营范围
主营:
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。
兼营:
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等
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