公寓营销推广方案---营销策划方案.docx

朝阳国际公寓推广方案
项目概况
规划情况
建筑用地面积65,396M2
总建筑面积337,217M2,其中地上建筑面积270,257M2
住宅建筑面积267,033M2

绿化面积27,882M2
%
总居住户数1,646户
停车位1,841个,小区基本呈围合布局,地下车库集中设置于中央绿地之下
建筑分期
地块分基本三期建设,南部2、3、4号楼为一期,1、5号楼为为二期,6号公寓楼为三期,会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。
一期住宅由三栋高层建筑组成,层数由26、27-32层不等,总建筑面积130215M2,共有大约848个住宅单位(不含复式),详细情况见表1。
开发一期中2居、3居在套型比例中各占34%,4居比例也相当大,%以上,但4居面积比例则更大。
2居面积范围97—120M2,总价范围为60万—80万;3居室面积范围134—141M2,总价范围82—90万元;四居室面积范围182—194M2,总价在120万元左右。
栋号
项目
一居
二居
三居
四居
合计
2#、4#楼
套数
4
20
120
204
348
面积范围
78
112
141
182、194

3#楼
套数
64
268
168

500
面积范围
44-77
97-120
132-139


总计
套数
68
288
288
204
848
面积范围
44-78
97-120
132-141
182、194

套数比例
%
%
%
%

表1-1 朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析
二期住宅为二座高层建筑,总建筑面积82314M2,大约有422个单位。其中2居213套、三居189套、四居20套。
开发二期基本是2居和3居。
2居面积范围基本在126—130M2,总价范围为83万左右;3居室面积都在150M2以上,总价超过100万元,最大一套的总价大约在130万元左右。
栋号
项目
二居
三居
四居
合计
1#楼
套数
192
64

256
面积范围
126--130
173


5#楼
套数
21
125
20
166
面积范围
144
150-191
206

总计
套数
213
189
20
422
面积范围
126--144
150--191
206

套数比例
%
%
%

表1-2 朝阳国际公寓1、5号楼户型分析
三期公建总建筑面积81188M2,其中公寓58688M2,公建22500M2。
项目分析
区域市场分析(周边项目分析)
(价格分布)本项目从表2-1中可以看出,周边竞争项目基本分为两类:8000、乃至10000元/平方米以上的高档公寓和5500--7000元/平方米的普通住宅。
(装修标准)高档项目全部是精装修,其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米,蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修,比如远洋天地一半毛坯、一半精装;精装修是珠江地产的一贯作风,珠江罗马延续了这一作风,其全套装修标准与珠江骏景类似,大约在500元/平方米左右;金港国际则提供装修套餐。
(入住时间)从入住期来看有两个高峰,一个是2003年中,一个是2003年底到2004年初。
(建筑类型)从建筑类型来看,高档项目中高层塔楼占了很高比例,新建项目棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板,老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼;但在中档项目中,板楼占据了绝对优势,除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板,其它清一色为板楼。
(形象定位)在形象定位上,几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、珠江罗马和远洋天地之外,每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力,这两个企业的手法是突出集团的规模优势,强化品牌优势。
项目名称
位置
项目性质
规模
万M2
入住时间
均价
元/ m2
棕榈泉
朝阳公园南侧
外销公寓
30
2003年12月
11000(精)
珠江帝景
大望路现代城南2000米
外销公寓
90
2004年初
10000(精)
都会国际
朝阳路十里铺
外销公寓

共50万
2002年9月
8600(精)
朝阳园Ⅱ
朝阳路青年路
外销公寓
28
二期2002年10月入住
7800(精)
蓝堡公寓
光华路现代城对面
内销公寓
20
200