房地产行业2006年投资策略(PDF 19)行业整合加速带来投资机会.pdf

行业研究报告
2005 年 12 月 12 日

房地产行业 2006 年投资策略房地产行业研究员:姜培正
助理研究员:张秀红
行业整合加速带来投资机会(0755)-82262888-2590



z 2005 年房地产行业综合景气处于下降通道。行业调控紧缩供应,房价涨
幅趋缓,房地产投资增速放缓,但依然高位。
z 房地产市场区域性差异明显。上海及长三角房价小幅下跌;北京及环渤海
房价持续上涨;深圳及珠三角地产趋热。
z 预计明年房地产投资增幅约 20%,住宅价格涨幅放缓至 8%以内。调控政
策将是趋向温和,加息可能性不大,人民币升值预期不会使房价大幅上扬;
土地供应从紧,房屋供给有限将继续推动房价上涨;二线城市和小城镇会
有更好表现;城市化和住宅消费升级将拉动房地产业长期增长。
z 继续看好我国房地产行业的长期发展。建议大家关注三类房地产公司,包
括:
1、可以在行业整合中脱颖而出,抗风险能力较强,资源优势显著的房地
产公司,例如万科 A、华侨城 A、招商地产和金地集团等;
2、成长潜力巨大具有区域优势的房地产开发公司,例如栖霞建设;
3、功能细分、服务专业化的房地产公司,例如金融街等。
z 基于万科 A(000002)和华侨城 A(000069)由于具有清晰的发展思路
和盈利模式,以及优秀的管理层和品牌优势,能够在房地产行业中保持长
期稳定的增长,是非常值得长期持有的优秀公司,我们给予“强烈推荐”的
投资评级。

公司名称代码投资评级 12 月 09 日股价每股收益(元) 市盈率预测
(元)
2005 年 2006 年 2005 年 2006 年
万科 A 000002 强烈推荐 10 8
华侨城 A 000069 强烈推荐 19 9
金融街 000402 推荐 14 10
金地集团 600383 推荐 13 10
栖霞建设 600533 推荐 10 7

请务必阅读正文之后的免责条款
目录
一、2005 年房地产行业综合景气总体回落 3
1、国房景气指数步入下降通道 3
2、房地产开发投资增速放缓,但依然高位 3
3、行业调控紧缩供应,房价涨幅放缓 4
4、2005 年房地产业调控政策回顾 6
二、房地产市场区域性差异明显 7
1、上海及长三角房价下跌 7
2、北京及环渤海持续上涨 8
3、深圳及珠三角地产趋热 8
三、2006 年发展趋势:投资增速依旧、房价涨幅趋缓 10
1、房地产投资增幅约 20%、住宅价格增幅将放缓至 8%以内 10
2、土地供应从紧、房屋供给有限将推动房价上涨 10
3、二线城市、小城镇将有更好表现 11
4、城市化和住宅消费升级拉动房地产业长期增长 12
5、利率及汇率影响房地产价格 13
6、调控政策方向将趋于温和 14
四、投资策略:从行业整合挖掘投资机会 14
1、优势公司将在行业整合中脱颖而出 14
2、具有资源优势、品牌优势公司显露投资价值 15
3、区域性龙头地产公司不容忽视 15
4、功能细分,服务专业化的公司值得关注 15
五、重点公司点评 15


请务必阅读正文之后的免责条款 2/19
一、2005 年房地产行业综合景气总体回落
1、国房景气指数步入下降通道
2004 年中央为抑制房地产业过热,实施了“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,
这一定程度上缓解了房地产投资的过快增长,但供给增速减缓与需求的快速增长导致房
地产市场供不应求,在市场预期的放大作用下,使得 2005 年一季度房价继续加速上涨。
二季度国家从稳定经济社会全局的角度出台政策抑制房价上涨,以抑制投机需求为主,
主要措施包括买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例,同时加强存量土
地管理打击囤积土地行为稳定供给。政策有效的抑制了房价涨幅,但市场观望气氛造成
交易量萎缩,房地产各项开发指标全面放缓。三季度后政府政策从打压转向平稳,通过
调整公众预期促进房地产“软着陆”。房地产各项开发指标景气止跌维持平稳,房市总体价
格上涨幅度放缓,局部地区价格小幅下跌,国房景气指数处于下降通道(图表 1)。综合
景气下降的背后,土地开发面积、投资和销售价格景气等指数演绎了不同的走势(图表 2)。

图表 1 国房景气指数走势
110 国房景气指数
10