2012西安哈佛时代营销策划报告-房地产策划方案.ppt

项目全程营销策划方案构架
本体分析
项目物业升级建议
宏观市场研究
区域市场研究
区域竞盘分析
市场定位
项目核心定位
项目推广定位
项目案名及VI展示
项目线量机会分析
项目价格定位
客户分析及定位
主要为市场分析数据
主要为产品定位
销售方式
第一部分
第二部分
第三部分
项目营销策略总纲
项目推售策略
项目实现销额预测
项目推广策略
开盘前执行概述
费用预估
附件
商业机会初探
[本体分析]
内城
内环
二环
三环
25-30分钟车程
高新核心区
唐延路
位置:紧邻高新一次开发核心区,高新二次开发核心区、周边发展较为完善,城市居住和高端商务氛围欠佳;
交通:西临团结南路,道路交通便捷,离唐延路紧一街之隔。
配套:
购物:金鹰国际、世纪金花、易初莲花;
学校:高新一中、
医院:高新医院;
银行、中国银行、商业银行;
公园:唐城墙遗址公园。
区域位置
稀缺地段,准成熟高端商务生活区
交通:团结南路贯穿南北与唐延路构成主要道路交通网络,出行十分便利;
配套:周边10分钟车行范围内即有多家餐饮、商场、超市等配套,生活便利度高;
环境:项目周边唐城墙遗址公园、整体居住环境较好;
商务:高新二次开发核心区域、国家级软件园鼎立支撑、创意产业聚集。
主要经济技术指标:
基础指标+产品
规划总用地:
容积率:
总建筑面积:
公寓建筑面积:
商务楼建筑面积:
底层商业面积:
地下室建筑面积:
绿化率:%
用地年限:40年
本项目产品分类:
适中规模、高容积率;以小户型公寓+写字楼+商业及酒店产品的城市综合体
本体属性定位
高新二次开发核心区,周边逐渐成熟,具备一定商务居住氛围
项目区位
基础指标
适中规模,高容积率,商住用地
项目属性定位:
城市稀缺地段、高端准成熟商务生活区内、适中规模、高容积率、综合质素优越精品商务特区
西临团结南路,东畔唐延路,道路交通便捷
区域交通
配套条件
周边配套较为齐全,唐长城遗址公园畔
[目标及核心问题界定]
2012年8月前,实现回款额1亿!
基本销售额达到2 亿!!!
实现整盘均价公寓8000元/平米!
写字楼近10000元/平米
1
2
2012年我们的任务:
目标解析:
2012年8月之前,实现销售额2亿!
市场现状
CROSS万象汇
都市之窗
3个月实现销售额2亿,即每月实现销售额约7000万!
VS
均价
销售成绩
8000元/平米
8500元/平米
每月实现不足1000万
豪装公寓,持续认筹不力
3个月实现销售额2个亿的目标在当前市场现状下基本无法实现
但随着市场回暖,在正常市场下也极具挑战!
挑战
核心问题:如何以8000元/平米、10000元/平米的高价格预期实现快速销售?
[宏观市场分析]