食品城项目商业定位规划方案.docx

xx食品城项目商业定位、规划(讨论稿)xx集团年月日目录第一章主题定位第三章功能组团一、主题定位二、什么是销售总部第四章业态规划三、定位理由第二章可行性分析第五章容积率测算一、目标客户现状二、目标客户的调查三、目标客户的调查分析第一章主题定位一、主题定位1、打造浙江乃至华东地区的食品硅谷,以食品销售总部为主题的一站式的商贸中心;项目名称:浙江xx食品展示交易中心。二、销售总部的概念1、目标客户1)、集中有国内相当数量知名食品企业的销售总公司、分公司、办事处;2)、集中有国内主要进口食品的销售总公司、分公司、办事处、经销商;3)、杭州地区主要的食品代理商、经销商、贸易商;4)、上海及周边地区部分的销售总公司、分公司、办事处及食品代理商、经销商、贸易商。2、商品档次定位以国内知名品牌(含合资品牌)为主――占比为60%以国际品牌(进口食品)作为提升――占比为15%以国内一般(地方名品)品牌为辅――占比为25%3、运营模式1)、以厂商为单位集业务洽谈、办公、交易、展示、物流配送、服务配套于一体的,完成整个销售的全过程;2)、静态交易模式,即在品牌交易区完成所有的交易的单据流转,而物流配送通过第三方配送的方式根据流转单据进行统一配送;3)、推行“集中管理,分散经营”经营理念;4)、在商业管理上实行“六个统一”,即实行统一产权(不分割销售)、统一规划、统一推广、统一招商、统一管理、统一服务的模式。5)、在项目外周边或其他区域确定总仓作为物流配送的统配仓;三、定位理由1、避免同质化恶性竞争目前杭州各类专业市场、综合市场、百货店均非常发达,最有代表性的市场是环北小商品市场、四季青服装城、龙翔服饰城、杭州汽车城、华东家具市场、近江食品市场、杭州陶瓷品市场等等,市场竞争相当激烈,而且这些市场均在市场转型时期,具备天时、地利、人和的优势,通过多年运行沉淀下来的;为此定位此类市场空间及小,风险较大;2、零售业态条件还不具备条件项目地段相对偏僻,目前常驻人口极少,德胜路快速道路高架桥的建造,使两边商业难以形***流及商业氛围;零售商业目前还只能作为项目配套;3、区域经济杭州作为长三角南翼的中心城市和浙江省的政治、经济、文化中心,综合优势极为优越;并依托现有食品商贸和产业基础全力打造块状产业聚集经济――食品总部基地。4、区位交通特点:交通要道及便利的优势,项目位于沪杭高速德胜路收费口和杭州东西向德胜路快速道路边,大交通及其便利;5、公司自身优势充分发挥公司在食品制造业的实体优势、品牌优势、资金优势及业内良好的基础。6、填补市场空白目前北京、上海城市等打造总部经济的较多,但打造总部销售经济的极少,而真正打造食品总部基地的还没有,我项目以打造食品总部基地,弥补了市场的空白。第二章可行性分析一、目标客户现状根据企业规模、企业实力目前主要有以下四类:1、市中心区中高端写字楼是目前大部分的知名规模企业,一方面是对企业形象的一种体现,更为重要的是这些企业对销售终端的开发已经相当完善,日常工作以维护为主,强调时间成本,对业务员的业务进程掌控都有明确的制度,比较固定。这些企业选择办公地点的第一考虑因素:便利的交通,办公所在地位置对客户的业务辐射范围来说,圆心点是最好的,因此市中心是首选。由于并不是完整的企业架构,因此这些办公场所并不会很大,100~200平方米的居多。2、市中心边缘区写字楼(超大型实力企业):同样的交通也是十分便利,但是他的机构更复杂,规模更庞大,需求的面积也大,这里可能是销售总公司,是一个完整的企业架构,当然成本是第一位要考虑的。这个面积大多超过500平方米。3、住宅小区的居民房:与大交通网的对接十分通畅,大部分是已有代理商的厂家销售分公司、办事处,为了节省成本,员工的住宿和办公为一体。4、小型品牌代理、经销商专业市场内或者周边:依托专业市场的人气,快速拓展市场二、目标客户的调查1、目前在杭州进入商超的食品厂商约500家,本次调查了解约37家,其中在商超销售最好的食品经销商是杭州兴禾食品有限公司,2006年销售额在8000万元;2、本次调查分九大类:(饮料类、保健品类、乳制品类、焙烤类、休闲食品类、糖果类、水产类、酒类、粮油类),并对九类企业按规模分大、中、小抽样针对性调查;3、通过上门拜访面对面沟通交流方式和部分问卷调查,,充分了解了厂商对食品总部经济的看法,对规划的各种需求、各项配套的建议及入驻的意向,通过本次调查交流基本达到部分厂商预招商的目的,同时也为项目定位、规划提供了充分的市场依据。三、目标客户的调查分析(一)、汇总统计表:名称赞成食品总部销售中心入驻意向率目前有展示厅入驻需要的展示办公面积入驻需要的仓储面积50m²以下50~100m²100~200m²200~300m²500m²以下500m²以下500~1500m²1500~3000m²3