房地产开发及流讲义(1).doc

房地产开发及流程(讲义)根据公司安排,今天由我给大家介绍房地产开发及流程。本课主要向大家介绍房地产开发过程中的重要节点和主要工作,目的是向大家普及房地产开发中的一些基本知识。由于本人学识和经验有限,在讲解过程中难免有不当之处,还请各位同事给予批评指正。在正式开始之前,我先向大家介绍几个常用的概念。一、容积率---是指项目范围内总建筑面积与用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2(建筑物地下部分建筑面积不计入容积率)。二、绿地率----用地范围内各类绿地的总和与用地的比率(%)。(同时,还要搞清楚什么是绿化率?什么是绿化覆盖率?)三、建筑密度---指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。四、建筑高度---指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。(烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%,且高度不超过四米的,不计入建筑高度。)五、开发强度---土地开发强度,包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。(在一般情况下,土地开发强度越高,土地利用经济效益就越高,地价也相应提高;反之,如果土地开发强度不足,亦即土地利用不充分,或因土地用途确定不当而导致开发强度不足,都会减弱土地的使用价值,降低地价水平)。五、道路红线----道路红线一般是指道路用地的边界线。(插入东区项目总平面图予以说明)房地产开发的含义一、含义:1、从广义上来说,房地产开发是指房地产企业的经营管理者,运用科学的理论与方法,依据社会与市场的需求及企业的主客观条件,对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程。予以决策、运筹、组织与调控,以保证动态地最优化地实现企业的总目标。2、从狭义上来说,是指房地产企业从项目立项、取得项目用地(或合作谈判)、办理各种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务的全过程。今天我们着重讨论的是房地产开发的狭义概念。二、什么叫开发?开发的目的是什么?1、开发:开发是一个过程,是一个资源整合、科学管理的过程。那么,房地产开发都要整合哪些资源、要进行哪些方面的管理那?房地产开发需要整合的资源很多,要是进行简单的分类,我认为主要有以下几方面。一是土地资源,二是资金资源、三是人力资源、四是社会资源。同样,科学管理是要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成本、营销、物业等方面的管理。(插入示意图予以说明)2、开发的目的:开发的目的就是通过资源整合、科学管理,最大限度的增加各种资源的附加值。也可以这么说,房地产开发其实质就是一个增加价值的过程。三、房地产公司的组织架构大家知道,房地产开发是一资金密集型、专业性极强的行业,只有搭建一个经济、灵活、实用的房地产公司组织架构,才能正常、有序的进行项目开发工作。通常情况下,除公司董事会、总经理、副总经理外,有一定规模的房地产公司还应具备以下部门:1、行政办公室—负责公司的日常事务。2、人力资源部—负责公司的人事管理。3、计划财务部—负责公司的资金管理4、开发部---负责协助公司主管对项目的前期决策及进行项目前、中、后期的手续办理。5、合同管理中心(或法律顾问)—负责对合同的合法性、可执行性进行审核以及风险防范管理。(房地产开发过程中,要签订大量的、各种各样的合同,每一个合同的签订都需要相关专业的知识作支持,单一的部门不可能包揽所有的合同签订。如何在合同签订之前尽最大可能的消除隐患,这就需要在法律上、风险防范上对合同进行宏观管控。同时,一旦发生合同纠纷,也需要一个具有司法实践经验的部门对合同纠纷进行处理。)6、工程部—负责项目的施工管理(工程进度、质量、施工安全管理)。7、成本部—负责项目的成本管理(造价管理)。8、采购部---负责项目设备及材料的采购。公司内部的部门之间,既相互独立、又相互联系,也即是说各个部门既有各自独立的职责范畴,又有必须的相互内在工作的联系。在这里,我重点以工程部、成本部、采购部三部门关于工程设备及材料采购为例,讲一下相互部门之间的工作关系。根据量、价、实施相分离的原则,如果在条件允许的情况下,这三个部门应该是相互独立工作的。工程部根据设计提出设备、材料质量要求和设备材料采购清单,成本部提供价格控制空间参与并主持价格谈判,采购部根据得到的数量、质量、价格以及供货时间要求选择三家以上合乎条件的供货商,组成有三部门参加的招标小组进行采购招标,最后确定供货商,签订供货合同。(插入三部门工作流程图)9、营销策划中心---负责项目营销及客户管理