大连昆明街项目策划初案.doc

2002年10月31日目录第一部分:商业部分1-大连市概况 51-1大连市概况 52-大连市的商业分析 52-1市场回顾 52-1-1国营商场同合资商场共存 52-1-2超市效应 62-1-3商场相对比较集中 72-2大连商业分析 72-2-1大连现时商业总存量 72-2-2未来商业供应 72-2-3市场售价及租金反映 102-3大连商业个案分析 112-3-1大连胜利广场 112-3-2大连大世界家居广场 122-3-3大连奥林匹克购物广场 133-项目的商场部份分析 153-1项目概况 153-2项目SWOT分析 16S——项目优势 16W——项目劣势 16O——机会 17T——威胁 184-市场定位 184-1国内市场形势 194-2大连商城的形势 214-3本项目覆盖地域及经济潜力 224-4市场需要什么 234-4-1商场档次分析 244-4-2商场类型 254-4-3商场主题分析 254-5本项目产品定位 264-5-1档次定位 264-5-2本项目的主题定位 28※首创旅游式主题的商业物业概念 28※主题新颖的吸引 28※市内旅游文化的支持 28※对消费人群的吸引力 29※借用概念的吸引力 29※借用其它元素的吸引力 304-5-3形象定位 304-5-4项目定位的发展优势 314-6项目产品设计建议 334-6-1针对项目整块建议 334-6-2针对A、B、C、X地块的业态? 334-6-3针对D、E地块规划 354-6-4针对D、E地块的业态设置 354-7项目的特色如何营造 385-商场的租售策略 405-1目标客户 405-1-1销售目标客户 405-1-2招商客户 405-2租售时机 405-3租售策略 415-3-1租售推广策略 415-5主要促销手段 455-6招商条件 465-6-1租金优惠 466-商场的经营管理 476-1角色 476-1-1对内经营 476-1-2对外经营 476-2目标 486-3效果 486-3-1旺人(消费人流) 486-3-2旺场(投资者和商家) 496-3-3旺财(经营收益) 496-3-4运用多元化经营策略, 506-4商业物业主要经营管理模式 506-4-1经营模式比较 506-4-2采用经营模式的论证 526-4-3结论 527-经营推广 537-1推广活动 537-2信息系统建议 537-4经营促销手段参考 548-经营管理组织架构 559-商业招商经营运作优势 559-1-1具有较强的商业招商能力, 559-1-2具有实际招商操作经验, 559-1-3具有引入主力店的成功经验 569-1-4丰富商业经营运作经验, 579-1-5服务品牌 57第二部分:住宅部分1-大连住宅市场概况分析 592-项目的优势劣势分析 602-1项目优势: 602-2项目劣势: 603-目标客户的定位和分类 613-1住宅的目标客户分析 613-2公寓的目标客户分析 614-项目定位 624-1项目理解 624-2产品定位 624-3形象定位 634-4项目形象包装 645-产品建议 645-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 645-1-1对A、B、C、D号楼功能说明 645-2户型设计建议: 676-项目命名的初步建议 676-1项目整体命名 676-2商业命名 677-住宅与商业的互动分析 687-1住宅与商业的统一性 687-1-1住宅统一性体现 687-1-2商业统一性的体现 687-1-3住宅和商业的协调 687-2住宅和商业开发推售的互动策略 696-3说明 71第一部分:商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部,辽东半岛南端,西北频临渤海,东南面向黄海,与山东半岛隔海相对,共扼渤海,素有“京津门户”之称,北面背依东北大陆,腹地了阔,甚称“东北之窗”,海、陆、空交通发达,十分便利。大连市区总面积约12,,,分6个行政区,3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前,历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好,在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入,大连商业市场饱受冲击,原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在,代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出,是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一,如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入,打破了传统商业格局,带来了许多新鲜东西,如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等,吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况,国营商场强烈感受到危机的存在,“危机”就是危险中存在着机会,纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“