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2011年土地估价师考试《土地估价理论方法》第一章要点分析
第一章第一节地价的概念
一、土地价格:地租的资本化。(从外延看:表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式)
我国土地价格:取得多年土地使用权时支付的一种代价,而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提,多年地租现值总和,土地所有权在经济上的实现形式。
二、地价的分类
1、按土地权利:所有权价格(土地征用价格)、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等
2、按土地价格形成方式:交易价格、理论地价、评估价格(交易底价、基准地价、课税价格)
3、按政府管理手段:申报地价、公告(示)地价(征收增值税和征用土地补偿依据)。
4、按土地价格表示方法:土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
5、按存在形态:生地价格(完成土地审批未进行或部分基础设施开发)、熟地价格(完成基础设施开发,具备建设条件)、毛地价格(完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整)、净地价格
6、按土地交易方式:拍卖价格(拍卖底价)、招标价格(标底)、协议价格、挂牌价格
7、按使用目的:买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格
三、地价的特点

:土地价格是土地权利和收益的购买价格。
。
,价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的,在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。


,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因:首先,土地具有稀缺性,且对土地的需求总是持续增加的;其次,由于整个社会的资本有机构成的提高,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。
:土地价格受主观因素影响很大。

四、我国土地价格主要类型:
1、基准地价:反映城镇地价整体水平,政府宏观管理和控制标准。
2、标定地价:一般市场条件正常地价水平,政府具体管理的依据。
3、交易评估价:不同市场条件、不同交易形式下地价水平
4、成交地价。5、衍生地价:如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。
第二节土地价格影响因素
一、土地价格的影响因素
(一)一般因素(影响价格的一般、普遍、共同的因素)
:土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
:人口密度、人口素质、家庭人口构成。
:政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。
:国际经济状况、国际政治因素。
:经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。
(二)区域因素(土地所在区域的自然、社会、经济条件)
地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量(人文、自然)、城市规划限制等。
(三)个别因素:面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制(宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。
第三节地租理论
一、地租的概念
1、地租:直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部