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2011年土地估价师考试《土地估价理论方法》第二章要点分析
第一节收益还原法概述
一、收益还原法(收益资本化法)
(1)年纯收益不变,使用年期无限:P=a/r 〔 P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率〕
(2)年纯收益不变,使用年期有限:P= a/ r·[1-1/(1+ r)^n] n- 使用土地的年限或收益年期
(3)纯收益在若干年内有变化:
(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
土地使用年期无限时: p=(a/r) +- (b/r^2) b 为递增减的数额。
(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
土地使用年期无限时: p=a/(r+s) 或 p=a/(r-s)
(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式:
P= a1 /(1+ r1)+a 2/(1+ r1)(1+ r2)+…+ a3 /(1+ r1)(1+ r2)…(1+ r n)
本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化,也就是收益还原法公式的最一般形式,前面六类公式都是它的特例。
二、收益还原法的特点与适用范围
(1)收益还原法的特点
。 ,求得的价格称为“收益价格”

(2)收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物,或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。收益还原法缺点:稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二节收益还原法估价的程序和方法
一、估价程序:〔1〕收集资料。〔2〕测算总收益。〔3〕确定年总费用。〔4〕计算年纯收益。〔5〕确定还原率。〔6〕选择适合公式。〔7〕试算收益价格。〔8〕确定地价
二、计算方法
1、总收益计算方法:采用客观收益,确定客观收益一般要考虑三个条件。
A总收益产生的形式包括土地租金〔包括押金和担保金利息〕、房地出租的租金以及企业经营收益。
B计算总收益时,还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益,确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外,还应充分考虑收益的损失。
2、总费用计算方法
(1)单纯土地租赁中总费用的计算:包括土地税、管理费和维护费
(2)房地出租中总费用的计算
包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费,都以年为期计算。
房屋年折旧费采用平均折旧法计算,分两种情况:
房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限,计算公式为
年折旧费=〔房屋重置价–残值〕/年用年限=房屋重置价×(1- 残值率)/耐用年限
B. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限,需按土地使用权出让调整房屋可使用年限,并且计算时不考虑残值,相应计算公式为:年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
(3)土地纯收益计算方法: 房地出租土地纯收益计算
土地纯收益=房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益
房屋纯收益= 房屋现值× 建筑物还原率
房屋现值= 房屋重置价× 房屋成新度= 房屋重置价- 房屋总折旧
房屋总折旧额= 房屋年折旧额× 房屋已使用年限
(4)还原率的确定
按照评估对象的不同,可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。从纯理论上讲,还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。
(6)土地价格确定
土地纯收益确定后,可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件,选择适当的土地还原率和公式,求取土地的试算收益价格。常用公式是年限有限且土地年纯收益不变情况下公式:P= a/ r·[1-1/(1+ r)^n]
第三节、收益还原法应用
1、利用收益还原法评估土地价格
(1)基本思路:。,得到土地的纯收益。,得到土地价格
(2)计算公式:土地价格=[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率
(3)例题:计算总收益—计算总费用—计算房屋年纯收益—计算土地年纯收益—计算土地使用权价格
2、利用收益还原法评估不动产价格:特别注意在总收益计算时,对押金和保证金运用收益的处理
基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益,再用综合还原率还原,求出不动产的收益价格。在实际中,根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况,区别在于综合还原率的处理有所不同。
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
(1)承租土地使用权的概念
(2)采用