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2011年土地估价师考试《土地估价理论方法》第四章要点分析
第四章农用地分等定级
一、概述
1、农用地等:全国范围,实际操作在国家、省、县三个层次进行。分自然等别、利用等别和等别三个层次。
2、农用地级:行政区(省县)内。
3、农用地分等的工作对象:是现有农用地和宜农未利用地,暂不包括自然保护区、土地利用总体规划中划定的永久性林地、牧草地及其他农用地。
二、农用地分等定级的原则: 〔6个〕
综合分析原则、分层控制原则、主导因素原则、土地收益差异原则、
定量分析与定性分析相结合原则、跟踪检验原则。
三、农用地定级与分等的关系:分等以全国范围可比为目标,成果有分层和集成的特点;定级以县域范围可比为基本目标,成果有整体性和具体性的特点。分等是修正法定级的基础;级别不是等别的续分,而是各自成为二个具有彼此相关性的不同质量表述体系。
四、农用地分等定级的方法:因素法、样地法
第三节农用地分等定级单元划分方法:叠置法、地块法、网格法、多边形法。
个人总结
2、杜能圈:自、林、谷、草、三、牧
3、城镇土地级别划分方法:总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法
4、区位=自然+交通+经济〔有机组合〕
5、农用地分等根据农用地:自然+经济属性
6、土地定级原则:综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则
7、地产市场的核心是地价
8、三大基本估价方法:市场比较法、收益还原法、成本法
9、不动产项目市场分析包括:竞争对手、消费者分析
10、重置价格求取方法:单位比较法、分布分项法、工料测量法、指数调整法
地上附着物评估:
建筑质量监测方法:感观法、理化试验法、量测法、无损检测法、局部破损检测法、资料分析法
建筑物折旧:物理折旧、功能折旧、经济折旧
3、求取折旧方法:年限法、实际观察法、成新折旧法
4、建筑物估价方法:重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法
机器设备评估:
机器评估方法:成本法、市场法、收益法
2、实体贬值估算方法:观察法、年限法、修复费用法
3、贬值分类:实体性贬值、经济性贬值
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