大型城市商业综合体全程工作计划建议书.doc

“###城”大型城市商业综合体——全程工作计划建议书之本智库(北京)营销策划有限公司二零一四年八月前言本工作建议书旨在就本项目的工作范围与内容几大方面与公司进行沟通。希望双方沟通顺利,愉快合作,共同努力使本项目获得最大经济效益的同时,借助产品形象的树立,将企业形象和品牌提升到一个更高、更广泛的程度与境界,并力争摸索出一种新的商业地产经营模式,为公司后续的发展及超越,提供更大的发挥空间及平台。一、本案涉及范围、,都会按照规范的调研模式采集数据和研究分析。但地产调研不同,因项目的地理位置、周边环境、市政配套、目标消费群的差异,以及不同项目进行市场细分和竞争优势选择时,所面临的战略问题不相同,决定了其调研方法也必然不同。不同项目在市场调查和研究分析时,必须更具有针对性和目的性。为此,我们根据项目的独特性特别制定了一套调研方法,其目的是:准确描述市场真相、以深入客观的分析推导出项目的发展结论,确定公司以科学决策的方法来降低决策风险,并以前瞻性的眼光把握消费市场的需求和趋势;以创新的理念帮助其他的专业公司做好项目的规划设计;以准确的主题定位来指导项目的整体运作,最终使项目达至最大的经济效应和品牌效应。1、入户访问:本项目的主要调查方法。此方法既可获取一定的样本量又有一定的深度,但难度较大。点访问:本项目的主要调查方法。主要针对本地市场分时段抽样访问。此方法样本量丰富、范围广,对确定重点目标客户有很大的参考价值。谈访问:本项目的次要调查方法。以分组讨论的形式,邀请目标对象进行深度交谈。此方法可以比较全面的了解消费者的消费动态及消费偏好,具有很强的针对性,但样本量少。电话访问:本项目的辅助调查方法。此方法样本量大、信息多、难度小,但深度不够。----自住户、经营户和投资户。C.“###城大型城市商业综合体项目”商业配套调查及分析内容目前,有很多专业市调公司所做的商业地产项目调研报告,不能令发展商满意,其主要原因是调查问卷设置的不专业。因为商业地产是一个涉及面非常广的行业,仅靠一般的规范的问卷设计,即没有对项目充分理解、也没有对商业地产行业充分了解,是无法制定出既有一定的科学性,又有一定的针对性和实用性的问卷的。本项目问卷内容的设计将既考虑一般问卷要考虑的普遍问题,同时,又将针对项目的特殊性设计特殊问题。其主要内容为:广州、番禺城市投资环境调查及分析区域城市经济需求发展状况区域城市文化、人口发展状况区域城市建设总体规划“###城大型城市商业综合体项目”专业行业及商业综合体发展现状及需求分析区域市场环境及发展趋势相关政策与实际运用的差异不同体量开发量与现状区域性相关产业集聚市场、住宅及酒店消化总量(包括年开发量)动线及空置率比例当地市民生活****惯相同类型当地或外地辐射5-15公里商圈相关业态的发展现状及分析相同类型的产品规划设计建议分析相同类型的发展状况相同类型的规模及配套(四)区域调查及分析区域环境现状(自然、人文、市场、市政配套)区域认同感比例区域发展规划方向及实施4、活方便状况5、供电、供水、供气、供热等配套设施6、交通便利状况7、周边人口状况(五)“###城大型城市商业综合体”目标客户群调查及分析目标客户群特征(年龄结构、家庭结构、收入水平、支出分配、消费****惯、文化层次、职业特点、购买取向)目标客户群体对产品的需求(建筑风格、园林、设施配套、物业、经营管理服务、单位面积等)购买动机和关注因素对项目区域的认同度目标客户对项目区域的价格接受度目标客户的信息获知渠道(六)竞争楼盘的调查分析竞争项目楼盘的基本参数竞争项目楼盘的建筑风格、园林风格、户型竞争项目楼盘的配套、周边环境竞争项目楼盘的销售情况竞争项目楼盘的目标消费群竞争项目楼盘的广告宣传二、本案“###城大型城市商业综合体”主题定位可行性分析项目的定位是建立在科学、严谨的市场调查和研究分析的基础之上的,根据市调得出的结论,从战略及策略层面,为发展商在整个项目的运作过程中,提供方向性的建议。其具体内容包括:1、整体发展思路整体发展思路决定着整个项目的发展方向,至少有几点我们必须弄清楚:我们要做一个什么样的项目?我们怎样去做这个项目?我们的目标客户是一些什么样的人?他们需要什么样的产品?如何创造最大经济价值?如何塑造项目、企业品牌及怎么做?主力品牌进驻分析及引进思路本案不完整商业规划分析及有限调整方案2、项目初步定位项目形象定位项目市场定位项目客户群定位项目主题定位项目产品功能定位项目价格定位三、“###城大型城市商业综合体”商业规划设计建议1、项目规划初步设想建议建筑总体平面规划布局设想建筑风格定位建筑外立面造型及色彩园林风格定位道路系统设置出入口设置客流导向系统交通导向系统配套设施布局预留空间建议2