土地一级开发合作投资收益分析.ppt

有你有我共创明天2012*PPP开发公司(合作)防城港防城区河西新区土地一级开发项目投资收益分析前言在城市运营中,土地一级开发作为房地产产业的最上游,对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用,撬动着整个城市的宏观经济的发展,土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后,拿地压力越来越大,凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径;同时掌握核心资源和控制优势,可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。我们PPP开发公司介入防城港市防城区土地一级市场开发,凭借整合强大的资金实力和本土化资源优势,控制上游资源,抢占开发先机,有效把握整体战略发展布局,合理调配资源优势,掌握核心竞争力,科学调整整体发展节奏,达到区域化商业模式价值最大化的战略部署,完成从房地产开发商到城市运营商的转变。我们的合作可全面提升的资源整合和赢利能力,形成进退自如、收张有驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。*目录■第一部分:土地一级开发概述■第二部分:国内土地一级开发市场状况■第三部分:本项目现状介绍■第四部分:效益预测及可行性分析■第五部分:本项目的融资模式■第六部分:防城港城市介绍第一部分:土地一级开发概述*土地一级开发的背景改革开放以后,尤其是20世纪90年代以来,我国城镇化进程不断加快。到2009年底,全国31个省、自治区、直辖市共有设市城市655个,%,城镇人口达到62186万。每年城镇化水平提高一个百分点,每年农村就有1000万到1200万农民进入城市。城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范、房地产市场秩序混乱、国家土地收益流失、农民失地等现象,不仅极大地浪费了有限的土地资源,也造成了国家财富流失、社会矛盾上升等不良后果。原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求,迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值,土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。*为了有效的规范土地市场,盘活和最大效率的利用土地,对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理,国家借鉴国际经验推出了土地储备制度,并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下,土地一级开发应运而生。土地一级开发概述什么是土地一级开发*土地一级开发,是指由政府或其委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程,也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。土地一级开发概述城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度计划城市经济和社会发展规划宏观层面:对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面:决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容土地一级开发概述*土地一级开发特点1、平台优(政府、资金、品牌)2、技巧高(高水平运作模式)3、收益大(约是城市综合体的3倍,住宅的5倍)4、风险小(风险可控)5、竞争小(跳出传统二级开发竞争)6、易掌控(既可进行一级开发,又可进行二级开发)土地一级开发概述土地一级开发中权利主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地所有权土地一级开发权(受限土地使用权)土地使用权熟地出让生地出让协助服务收回权利主体权属土地一级开发概述