广东东莞华南mall项目分析报告.doc

东莞华南MALL项目分析报告东莞商业概述东莞近年来经济飞速发展,也带来了商业地产业的火爆局面,加上政策引导、市场推动、企业努力的共同促进下,东莞市商业保持了快速、良好的发展态势,,%,。但东莞总体商业体量过大,空置率较高,商家同质化现象较为严重,竞争异常激烈。东莞商业整体特征表现为:由于商业网点发展过快,加上规划滞后,大型商业项目过多集中于大城区,全市范围商业主次功能格局不够明显;消费需求和商业结构不合理,东莞缺少中坚消费人群,高端消费人群更倾向于去香港、深圳、广州等地消费;商家同质化现象较为严重,而且主力商家过为集中,竞争异常激烈;除传统的百货、超市业外,酒店、休闲、餐饮业特别发达,吸引了大量外地人来东莞消费。下面对东莞四大区的商业状况做简要分析:莞城商圈:东莞市的老政府所在地,由文化广场、可园、花园新村构成的老商圈。虽目前区域内商业呈现萎缩的迹象,但随着政府规划的力度不断的加大,该商圈的商业未来发展前景也比较看好。东城商圈:东莞市的老商圈,依据老商圈的基础,现在形成了以愉景威尼斯广场、君豪商业中心、世博广场为踞点的新型商圈。南城商圈:东莞市新的行政文化中心,新政府所在地,也是东莞市的CBD所在地,汇集了众多高档写字楼。随着第一国际、综艺广场、沃尔玛的陆续推出,该商圈的商业供应量在不断加大。万江商圈:一个新兴的商圈,整体商业氛围较淡,经营档次较低,主要以万江都会广场和华南MALL为中心向周边扩散。但由于华南MALL的运营不善、周边缺乏有吸引力的消费场所,加上中国人多有传统的消费观念和相对固定的消费地点,造成万江总体消费人群流出大于流入。,北距广州50多公里,107国道和广深高速公路相继贯穿而过,。现有三座大桥可以连接至东莞市中心区,发展中将有5条大桥通道连通东莞市区,使得城区与万江区浑然一体。项目周边交通较为方便,四环、五环、莞惠大道、万江大道相互交错,新建成的汽车总站已开始运营,万江已成为东莞向外展示的窗口。目前东莞主要是向南发展,中高端消费群体主要集中在东城和南城,万江区由于位置相对较偏,基本没有主导产业,也很少得到政府的财政支持,城市发展和经济增长远远落后其他几个区。近年由于华南MALL的启动,江滨花园、理想0769以及阳光海岸等大型楼盘的陆续开发,万江逐步加速了追赶的步伐。项目周边原来以东莞村属旧建筑为主,间杂低档厂房,整体环境较差,但随着周边各大项目的落成,东莞汽车总站和麦德龙的运营,以及东江水景的改善,项目的周边环境已得到极大改善,交通也越来越便利,越来越多的中坚消费层聚集于此,未来前景看好。,三元盈辉其全部股份归胡桂荣和舒枮所有;北大资源首期增资2亿后占三元盈辉股份20%,后期将再增资2亿元,(,),北大资源实际占总股份60%,同时胡桂荣将自己持有的20%的股权质押给北大资源经营作为保证;目前华南债务共11亿左右,,。㎡,原规划建筑面积87万㎡,其中商业约40万㎡,住宅和其他47,总体规划车位8000个。㎡,其中在建工程14万㎡左右(E、F区),已建成车位约4500个。㎡,㎡,㎡,临江住宅28万㎡,㎡。待建住宅详细指标如下:华南摩尔现状一览表区域分区楼层数(商业)建筑面积(平方米)现状规划内容AA1543,-3层为百货与散铺,4、5层为停车场A2315,, BCBC1533,-3层为超市,BC2756,,2-7层停车场BC3544,、2层规划为大卖场,3层天线宝宝和部分机动游戏,4层餐厅BC4459,, DD1431,,2层IMAX和部分散铺,3、4层为电影院,D2434,、2层建材家居卖场,3、4层欢笑天地合计66, EE1527,,2层停车场,3层和夹层为夜总会,4层水疗休闲中心E2718,,,, FF1317,