房地产估价需要了解的相关知识.ppt

房地产估价师初始注册学习【房地产估价需要了解的相关知识】
主讲人:洪开荣博士
中南大学商学院经济学系
提纲
第1讲:合格估价师的知识结构要求
1、充分而明晰的知识结构
2、准确而高效的分析手段
3、创新而务实的评估技巧
4、独立而客观的估价立场
第2讲:理解房地产经济分析的特殊性
1、区位分析的极端重要性
2、市场功能与政府定位
3、法律·规则·管制的经济价值
4、产业性质与产业发展
第3讲:认识房地产估价的常见问题
1、房地产数据的处理问题
2、资产评估与项目评价的区别问题
3、NPV分析的局限性问题
第1讲:合格估价师的知识结构要求
1、充分而明晰的知识结构
经济学、金融、保险、证券、统计、会计、
城市规划、建筑工程、房地产测绘
拍卖、工程造价、法律
2、准确而高效的分析手段
更新的经济管理理论——博弈论,实物期权理论
更新的分析思考模式——对市场、对企业、对政府
对发展的认识
更新的分析评价手段——管理信息系统(MIS)
网络技术(互联网)
第1讲:合格估价师的知识结构要求Ⅱ
3、创新而务实的评估技巧
计算机与互联网带来的革命性变化
社会现象或经济问题分析的理性原则
4、独立而客观的估价立场
原则的公正性
程序的公正性
结果的公正性
第2讲:理解房地产经济分析的特殊性Ⅰ
1、区位分析的极端重要性
(1)“Location, location, and location”
(2)战略性区位理论与空间经济学
(3)区域经济学与城市经济学
2、市场功能与政府定位
(1)市场是社会资源优化配置的基础
(2)政府行政介入的市场原则
第2讲:理解房地产经济分析的特殊性Ⅱ
3、法律·规则·管制的经济价值
(1)“逆向选择”与“道德风险”
(2)信息经济学与契约理论
(3)拆迁评估规则的制定问题
4、产业性质与产业发展
(1)产业性质:基础性产业,资源性产业,主导性产业
(2)产业发展:可持续发展观,代际公平与代际效率,最低安全标准
第3讲:认识房地产估价的常见问题Ⅰ
1、房地产数据的处理问题
(1)实际数据参数的客观化处理——从统计学与计量经济学的思考
(2)微观数据的宏观修正——定性因素的定量化处理
(3)不同影响因素的综合分析——因素叠加的增强效应与效果抵消的衰减效应
2、资产评估与项目评价的区别问题
(1)资产评估的中介性立场
房地产估价的中介性——正常市场环境下公平合理的市场价值(价格)
(2)项目评价的主体性原则
房地产项目评价的主体性——特定物业对于特定项目(关联)主体的价值
第3讲:认识房地产估价的常见问题Ⅱ
(3)三大类评估方法的同一性问题
估价目的的根本性与估价方法的灵活性
不同估价方法的共同市场(分析)基础
(4)论资产评估与项目评价的区别
洪开荣,技术经济,1999年第8期。
论资产评估与项目评价的区别
甲地——物业:纯收益50万元(当地年均正常收益为60万元, 当地年均正常收益为40万元)
甲地——物业:所有者的投资回报率10% (行业平均回报率12%,行业平均回报率8%)
试问:(1)从资产评估师的角度来看,该物业价格是多少?
60/12%,40/8%,其他?
(2)从项目评价者的角度来看,该物业价格是多少?
50/10%,60/12%,其他?
(3)如何理解上述数字的实质内涵(经济意义)?
若再考虑:重置成本净值为500万元,市场比准价格为480万元,三大类评估方法的统一性?
开发商1
开发商2
立即投资
追随投资
立即投资
8 , 8
-4 , 10
追随投资
10 , -4
0 , 0
规划者
开发商
合作
非合作
合作
4 , 4
-1 , 7
非合作
7 , -1
-2 , -2
开发商投资博弈
规划者介入博弈
(1)主体相互作用的忽略——主体博弈分析
囚徒困境(Prisoner’s Dilemma)——个人理性与集体理性的矛盾
纳什均衡(Nash Equilibrium)——(等待投资,等待投资)或(合作,非合作)及(非合作,合作)的策略组合
3、NPV分析的局限性问题