万科_金色家园产品简介及竞品研究.ppt

城北片区成为开发热点;人气在逐步积累,吸纳能力明显增强,但目前政府对于该区域规划不明确.
传统城区位于东南部
“沿江西扩”告一段落
“一江两山夹一城”
北向发展成为必然趋势
城北新区板块
4600-5500元
CITY(少量TI)
本案
市中心板块
5500-6200元
G2
市中心板块
老市中心
无新盘
江景板块(稀缺)
10000元以上
TOP
金色家园项目处板块
地理位置介绍
金色家园项目位于金桥路与公园路交汇处,处于富阳西北区块,周边有永兴学校等教育配套,虽地理位置相对偏远,但通过强化产品内涵(全面家装等),该产品定位为G2品类。
虎山
西山
主城区
城西区
西北区
本案
第一轮发展沿江西扩
困境:项目周边配套缺失,周边除医疗中心(5年后可使用)已明确立项外,其它公建配套均无规划。
***园(5700)
阳光里(5500)
公元名家(4700)
龙翔城市花园(6000)
总占地面积:55576㎡
容积率:
总建筑面积:㎡
绿地率:%
可售套数:866套
面积段:88\131\173㎡
高层:17~25层
装修程度:全装修
经济技术指标
技术经济指标
商业面积不对
户型、面积分布
9
8
6
7
5
3
4
2
1
户型㎡
套数
比例
面积
比例
户型描述
88
352
41%
31152
30%
二室二厅
131
414
48%
54914
53%
三室二厅
173
100
11%
17265
17%
四室二厅
-
866
100%
103331
100%
-
1
2
开盘时间:
推盘量:136套
产品类型:131㎡
推案面积:㎡
商业广场、样板房
(88/131各一套:5月1日前)
首期开盘及小户型蓄水
景观示范区
6月30日前完成
3
开盘时间:
推案量: 71套
产品类型:131 ㎡71套
推案面积:㎡
8
5
开盘时间:
推案量: 232套
产品类型:131 ㎡72套
88 ㎡160套
推案面积:㎡
4
9
7
开盘时间:2010
推案量: 370套
产品类型:88 ㎡, 131㎡,173㎡。
推案面积:㎡
6
开盘时间:
推案量: 67套
产品类型:131 ㎡67套
推案面积:㎡
金色家园-规划与产品
首置产品(90)–竞品界定
竞争集中:
城北金桥板块
核心竞品:
阳光里
公园名家
公元名家
阳光里
金色家园

金色家园–竞品分析
比较
项目
权重
金色家园
公元
名家
阳光里
备注
外部因素
品牌
5%
9
6
8
万科品牌最好
地理位置
12%
6
5
7
公元名家因位置靠进320国道最差
产品形态
10%
6
8
9
阳光里,花园洋房最受欢迎
景观环境
10%
?
6
7
金色家园建筑密度低,空间较大
商业会所配套
8%
8
7
7
金色家园商业广场值得期待
物管
10%
9
6
7
万科物管品牌在竞品中最好
周边
15%
6
5
7
阳光里周边配套相对最好
内部因素
立面
10%
?
7
8
立面偏于雷同
户型
20%
7
8
9
阳光里露台等附加值相对最高
合计
100%
?


阳光里因价格,环境等优势,产品竞争力较强
土地属性
金色家园
阳光里
公元名家
优势
第一个精装修项目
赠送地下室、露台等
售价最低
万科品牌、物业管理
多层花园洋房物业类型
花园洋房类叠排,性价比高
劣势
配套刚起步
配套刚起步
配套刚起步
靠近320国道
得房率低,价格偏高
景观一般
规模小,品质一般
优劣势分析:
首置产品(90)–竞品对比
金色家园
公元名家
阳光里
精装修
有
无
无
户型
2房2厅1卫,约89平米
2房2厅1卫,约88平米
2房2厅1卫,约89平米
客厅
,约15平米
,约18平米
,约16平米
餐厅
与客厅相连,采光较差
与客厅相连,采光较差
与客厅相连,北向有阳台
南阳台
约6平米,设有拖把池,洗衣机位
超大阳台,预留洗衣机位,约10平米
预留洗衣机位,
主卧室
,约14平米带飘窗