万科_厦门杏滨项目竞品个案分析.ppt

一、综述:片区竞争环境综述(增加总论描述)二、竞品项目列表三、竞品个案分析、案例学习一、综述:集美楼市09年全年价格持续上涨,供不应求集美区近年:V型走势与全市一致,2009年成交量出现爆发式增长,达近年新高,㎡,%。集美区近期:09年上半年住宅市场以消化上一年存量为主,09年下半年前期受金博水岸一期、大学康城、红树康桥、金海湾四个项目进入尾盘影响,全区成交量萎缩;11月以后金博水岸二期、海聚天下等项目再次推动成交量浮动上涨。全区住宅均价整体波动式上涨,2010年2月达到9476元/㎡,%。一、综述:集美城区容量:07-09年年均20-25万㎡主要竞争板块—集美板块项目情况图(统计时间:)项目名称开盘时间推出套数主力面积(㎡)均价(元/㎡)-90三房110-120541950-60100%18集美城区泛公务员(大学教师、医生、机关单位等)、杏林工业区职工为主。-90429337-43万98%183岛内的占了1/3,部集美、同安客户,还有漳泉、龙岩、三明等外地客户。自住、投资参半,职业上以岛内工薪阶层、外地私营业主、周边老师等。泉舜•-62二房85-88881175-8088%75岛内年轻自住客,集美片区泛公务员全体,-86679355-6090%64集美大学教师和集美白领阶层,-90三房130-150942075-14060%92集美学区教师、职工及当地居民占40%岛内投资和自住客占40%,外地(三明、泉州)投资客,部分自住占10%-110三房120-130673175-8081%78岛内客户50%以上,集美片区40%,外地10%-90三房120911770-10054%40集美片区主力,包括泛公务员群体、拆迁户,10%左右岛内年轻自住客。注:考虑到2008年市场深度调整,因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。集美目前集美城区年商品住宅的消化能力为20~25万㎡扣除2008年全年房地产深度调整此项因素,扣除远在大学城片区的祥和雅筑和禹洲大学城,在2009年这一年时间内,集美城区消化2100套普通住宅,合计约20-25万㎡集美城区1年半时间内各项目各户型去化情况总表(统计时间:2010-03-23一房二房三房四房和以上项目名称均价50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上泉舜•泉水湾882360642466755454502余量531056401红树康桥680746208846057573110余量051165925古龙御景94651861077218965737余量1461350638420海聚天下6740261301311728余量51612101海景明珠9263311391401820191544余量15730216131144合计--2957526791199840981112251471387974余量20012611141730754740214645销售率32%84%77%88%79%25%93%95%79%73%85%42%39%注:不考虑2008年市场低靡期,因此销售周期为2007年下半年至今1年半集美城区集中供销区集美城区市场向岛内衍生性和户型的首次置业性、兼顾投资性是产品供应的主线—主要产品线基本在首置80-90㎡二房扎堆。集美一、综述:集美城区产品线:首置二房供应为主一、综述:杏东片区容量:07-09年年均30-35万㎡目前杏东片区年商品住宅的消化能力为30~35万㎡本案所在杏林板块项目情况图(统计时间:)项目名称开盘时间推出套数主力面积(㎡)均价(元/㎡)-90三房120-140530048-67万99%13950%以上是岛内,主要是湖里区,30%是杏林周边客户,其余是来自海西片区,自住为主,部分投资。-135563870-75万81%10杏林周边客户为主,部分岛内客户,少量外地客户,自住为主。中铁海湾华庭0707135二房86-96()701360-70万97%8杏林周边客户为主,部分岛内客户,少量外地客户,自住为主。-160682180-90万