万科·红郡 价格制定及推盘策略汇报.ppt

万科·红郡价格制定及推盘策略汇报汇报要点1、红郡一期均价制定2、红郡2006年推盘方案竞品对比定价定价系数修正客户价格论证一期均价建议产品分类分析西郊·林茵竞争参考招商·依云郡案例参考客户需求定价思路均价制定产品分类分析竞品对比定价定价系数修正客户价格论证一期均价建议产品分类分析以下报告均根据红郡产品分类后进行对比分析优势与劣势同样明显,产品优劣势并存产品分类分析优势劣势外立面;,联排+叠加产品混合;容积率偏高万科,中国第一地产品牌优势社区无会所配套,48%户型无地库万科物管优势全面家居实际未能达到预期效果全面家居解决方案在别墅市场属首例,具有新颖性拥有资源优势(诸翟公园、文化中心),但尚未加以利用综合产品力(容积率、位置、朝向、进口、附加值)对整体均价提升将形成瓶颈联排容积率:(有车库、地下室)联排(无车库、地下室)上叠(无露台、无车库)红郡下叠(有车库、地下室)下叠(无车库、地下室)69%31%%%%%%联排需求别墅生活,但购买不起独栋别墅的客户叠加公寓客户向往别墅生活共分2大类5档注:比例以面积计算产品分类分析竞品对比定价竞品对比定价定价系数修正客户价格论证一期均价建议产品分类分析主要竞品:西郊·林茵湖畔项目概况:占地:19万㎡容积率::432套产品规划:联排+四层平层电梯公寓联体别墅:237-277㎡公寓:147-256㎡地下室:65-75㎡装修标准:2000-2500元㎡根据目前86组意向客户基本以西郊·林茵湖畔作比较,因此红郡价格参考主要以西郊·林茵湖畔作为竞争对比;目前形成竞争的为红郡带地库联排与林茵中心景观区联排;公寓类,林茵北青路公寓与红郡叠上产品形成直接竞争;竞品对应原则产品类型推出套数单套面积(㎡)销售价格(万元/㎡)总价(万)竞争关系红郡产品中心区联排17247----,推导红郡产品价格,产品对应关系如下表:竞争关系分析