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美国房地产经纪
模式及其借鉴
◆廖俊平林青
一
, 美国模式介绍
在国外发展已逾七十年,被成功运用于英
国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国
家,形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。
通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分
成的利益驱动机制,为系统内成员提供统一规范
的操作方式,使客户委托的房地产出售、出租业务能
在较短的时间内完成。
一参与主体及权责
在模式下,房产中介交易活动一般主要涉
及四种行为主体:卖方、买方、委托经纪人
及销售经纪人或称买方经纪
人’。
“委托经纪人”是与卖方签订正式的或非正式的
“委托协议”,提供相应房源信息发布服务并代表卖
方协助完成交易的经纪人。“销售经纪人”是介绍买金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。
方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪值得注意的是,在系统下,委托经纪人与卖
人。当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。卖方赋
促成交易完成时,委托经纪人同时也是销售经纪人, 予特定经纪人在特定时期内通常为天或者天
在这种情况下,委托经纪人将得到卖方支付的全部佣寻找买方的专有权。按照系统规定,委托销售代
金。相反,如果交易的买方是由另一个经纪人,即销理在签订独家代理的“委托协议”之后的三个工作日
售经纪人介绍的,那么委托经纪人将按事先承诺的佣以内周末及假期除外应将所有协议内容及交易信
定佣金率的佣金制度逐渐演变为建议佣金率的佣金制
度。到了世年代,建议佣金率也被判违反反托
拉斯法有关规定而取消。佣金率开始由卖方与经纪人
自主协商,不受经纪人协会及当地政府的影响。尽管
如此, 自主协商的佣金率较强制执行的固定佣金率及
建议佣金率并无太大变化。佣金率及佣金分配比例保
持在一个平衡的水平:住宅交易代理佣金为总售价的
%左右在%~%范围内波动,住房租赁代理佣金
为一个半月租金,而商业房产租赁代理佣金为租金总
额的%。如果委托经纪人没有特别说明的话,佣金分
配比例一般为:,即委托经纪人与销售经纪人平分
佣金。视房产交易的难度及时间要求,委托经纪人可
相应调整佣金分配比例。
三系统的成员资格要求
经纪人想加入系统,必须向当地经纪人协会
息上传到系统,包括卖方的房产特征,卖方开价提交入会申请,并交纳一定注册会费。只有在获得经纪
、交易状态、有效交易期限、佣金人协会审批通过之后,该经纪人才能成为系统中的
率及佣金分例等。在交易完成之后,委托销售代一员,通过系统上传及共享房源、客源信息。
理还应对该交易信息及时修改,将交易状态项由“待在向当地经纪人协会提交入会申请之前,经纪
售”或“待租”改为“已售”或“已租”,在系统中人还必须获取由各州考核发放的经纪人执照,这也是
如实填写交易的成交价这是非常重要的一个规定, 任何经纪人从事房地产中介代理业所必须遵守的先决
正因为有这个规定,使得也成了房地产估价师的条件。在美国,按照从执照要求的不同可以将房地产
应用工具,因为能为估价师提供真实的成交个案中介从业人员分为两类,一类为经纪人,
信息。另一类为销售代理。相比销售代理,
在部分系统内,系统成员除与卖方建立独家经纪人通常有着