房地产项目全生命周期工程造价管理理论及应用.doc

房地产项目全生命周期工程造价管理理论及应用摘要运用全生命周期工程造价管理理论,研究房地产项目全生命期的造价管理及其应用,立足于房地产项目全生命周期成本最小化,投资效益最大化,进而达到项目可持续性发展的目的关键词房地产项目;全生命周期;造价管理中图分类号F0文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)072-0198-01 全生命周期工程造价管理理论是发达国家比较流行的一种工程造价管理理念,并广泛应用于工程项目管理实践中。近年来,我国开始了全生命周期工程造价管理理论的研究,但未在实践中得到真正的应用。本文研究的目的在于借鉴国际上认可的、国内专家研究的全生命周期工程造价管理理论和方法,以房地产项目全生命周期的各阶段为主线,研究和探讨作为项目投资人(项目开发商)如何进行全面的造价管理,使有限的资源得到充分的运用,达到投资效益最大化的目的。 1工程项目全生命周期成本管理概述工程项目全生命周期成本管理是一种实现工程项目全生命周期,包括整个建设期、整个运营维护期等阶段总费用最小化的方法。它是一种可审计跟踪的工程费用管理系统,是工程项目投资决策、可行性分析和项目备选方案评价的分析工具;它能够作为工程设计的一种指导思想和手段,可以计算工程项目整个服务期的所有成本,直接的、间接的、社会的、环境的等等,也是确定建筑设计方案的一种技术方法。 2房地产项目全生命周期造价管理意义对开发商而言,从实现全生命周期成本最小化着手,实行全过程、系统的工程造价管理,从而使投资效益最大化;对承包商而言,实行全生命周期造价管理后,一方面开发商必定规范自身行为,同时促使承包商也相应规范其行为,使一批真正具有实力、信誉良好的承包商在市场竞争中脱颖而出,淘汰那些既无实力又不讲信誉的承包商,从而使建筑市场真正摆脱恶性竞争的危害;对整个建筑行业发展而言,通过全生命周期工程造价管理的推行和广泛应用,建立建筑市场内各方责任主体的行为规范,为建立良好的建筑市场秩序和诚信机制建设打下坚实的基础;对政府及主管部门而言,随着良好的建筑市场秩序的形成,建筑市场诚信机制将逐步完善,并促使和带动其他行业相应发展,从而形成我国市场经济的良性循环。 3地产项目全生命周期设计阶段的造价管理应用 %以上。很多开发商往往重视投标报价及竣工后的决算价,而忽略设计概算。工程造价咨询单位可以与某些中小设计院合作,优势互补,利用自身的技术及专业优势,在充分了解开发商对房地产项目的要求后,为设计单位编制概算并向开发商提出有关工程造价的设计修正方案,最终达到优化设计,控制造价的目的。工程造价控制就是投资估算控制初步设计工作和设计概算控制施工图设计工作。如果设计概算超出投资估算,应对初步设计进行调整和修改。同理,如果施工图预算超过设计概算,应对施工图设计进行修改或修正。要在设计阶段有效地控制工程造价,需从组织、技术、经济、合同等各方面采取措施,随时纠正发生的投资偏差。在设计阶段,要全面地考虑地点、能源、材料、水、室内环境质量和运营维护等因素。 ,可以指导设计者系统地、全面地从项目全生命周期出发,综合考虑工程项目的建造费用和运营、维护费用,从而实现科学的工程设计方案、实现对建筑材料和装备