房地产关键节点管理要点说明.ppt

房地产企业管控模式和流程管理课程附件:房地产开发关键节点设计配合 采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证 项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备(含前期客户积累)方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证规划许可证(办理房地产预售施工许可证(基础提前施工报建)许可证)产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后 评估项目运营策划(含项目计划)景观/专项/二次设计、部品策划内部立项项目论证阶段项目策划会方案评审会方案设计阶段初设-施工图阶段主体结构开工开盘销售 程管理阶段销售管理阶段房地产开发基本模式(七阶段、七专业、53个关键活动/节点)里程碑节点集团增加的15个节点标杆企业的项目关键节点(集团25、城市公司31)《建设工程规划许可证》《施工许可证》.(销售展示区实施计划确定)12.(销售展示区开放时间)、(分解).(达预售条件)**产品定位、营销管理地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性研究……项目定位、产品建议(集团产品品类、产品线支撑)营销策划总案品牌管理、会员管理营销推广销售模式选择、合作单位选择及控制展示区设计、工程管理销售现场管理内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、……数据分析、后评价*规划设计管理建造标准、设计任务书、深度要求设计出图计划(各阶段)勘察设计单位的招标选择设计全程跟踪管理设计评审标准、物业管理前期介入不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作设计与报批报建、招标采购的紧密互动材料、设备选型,材料确样/封样设计评审(关注各专业协调)、设计优化、设计监理设计变更管理变更提出单位变更类别(需否通过设计部门?)变更技术审查变更预警/估算变更后的图纸管理变更实施确认(设计合同履约)*规划设计管理(续)施工中的设计配合设计交底、图纸会审深化设计、综合管线设计样板验收、确认现场指导设计效果监督注:设计合同的约束条款设计后评价、标准化工作设计师设计院例:规划设计改进信息渠道内外部检查、设计评审、图纸会审标杆学****行业资讯规划设计部项目后评价/管理评审案例库、设计任务书、审图要点、产品/部品标准等物业管理处、集团客服部(维修报告及投诉)建立如下图所示的规划设计改进机制顾客满意信息员工合理化建议*概念设计规划设计单体设计施工图部品设计标杆企业通过流程的知识化,实现了质量和效率的提升!初步设计传统设计管理流程某地产公司现行设计流程:产品创新研究刚刚才起步,对住宅产品没有系统的研究成果,部品定板则是由事业部在工程实施阶段配合规划创意中心选定,设计周期长,一旦要赶“开盘”,就经常会出现“忙中出乱、乱中出错”的情况。*拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计市政施工图设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划市政概念及方案住宅设计管理流程参考标杆-优秀企业设计管理思路部品材料调研提高有效性及效率!