浅析外资房地产投资在中国的现状和前景.docx

浅析外资房地产投资在中国的现状和前景浅析外资房地产投资在中国的现状和前景—熊然摘要:近年来,由于我国房地产利润空间较大,而且人民币的升值预期增强了中国房地产的升值预期,外资纷纷看好中国地产业并加速流入,在中国房地产市场上占有相当大的比重。本文将对外资流入中国房地产市场的现状进行深入分析,阐述外资大量进入对中国房地产业的影响,并且对外资在中国的发展前景进行展望。关键词:房地产;外资房地产投资;政策背景近年以来,我国房地产市场持续高速发展,房地产红利日益增长。据数据显示,房地产占我们GDP总量的15%甚至更高,房地产业俨然成为我们国民经济的重要推动力量,是一个高额利润回报率的朝阳产业。随着中国加入世贸组织以来,经济全球化的脚步越来越快,房地产的迅猛发展也吸引了大量的外资,许多外资纷纷以各种方式入驻中国房地产业。房地产业作为一个新兴的特殊的,有着自身的特点和局限性的产业。我们必须正确对待接踵而来的外资,对外资的进入要引起足够的重视,认真分析外资对我国房地产业的影响,并采取相应的措施。二,外资房地产投资的特点(一)外资房地产行业发展的渠道外资房地产行业发展的渠道主要有以下三种类型: 1、非居民机构和个人投资房地产, 2、外资通过外国直接投资方式进入房地产3、外资通过外债方式进入房地产。其中外国直接投资进入房地产的方式又可细分为两类:(1)、主要是外资直接在华设立房地产开发企业例如:新加坡凯德置地(CapitalLand),该公司2004年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿元,主要集中于北京、上海、深圳、广州,之后逐渐往宁波、成都、武汉、大连、天津等二线城市拓展。(2)、主要是外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式,:美林集团向北京银泰中心投资3000万美元,成为银泰中心项目的合作投资和经营方,并以3000万美元收购南京锋尚项目约半数股权;,兴建罗斯福(上海)科技城。美国最大的房地产投资公司之一EquityInternational对河南鑫苑置业公司的投资总额为2500万美元等。(二)外资房地产业发展的形式外资房地产投资发展的形式日益多元化。海外基金投资国内房地产的方式主要是: 1、过桥贷款、合作开发项目、单独开发项目、战略联盟等 2、双方合资成立项目公司,优势互补,增强竞争力外资地产以和国内房地产开发商合作进行项目开发方式为主,并在在合作开发方式中,海外房地产基金一般是和国内房地产开发商合资成立项目公司,其中海外房地产基金投资75%-95%的资金,国内开发商以各种方式出资5%-25%,从而极大地缓解了开发商的资金压力。(三)外资房地产投资发展的特点1、港资地产企业表现活跃,欧美、东南亚企业后来居上来自不同地域的外资地产公司由于其进入中国的时间、渠道及形态不同,着重进行开发的市场也不同。港资公司在高端市场中表现活跃,涉足房地产开发、房地产金融和房地产服务等各个领域。欧美等其他国家和地区的投资者后来居上,目前已经全面参与房地产开发投资、房地产经营管理、房地产不良资产处置和基础设施改造等各个环节。拥有西方投资理念的新加坡等东南亚国家的投资者则选择将房地产开发投资和经营管理环节作为进入房地产市场的切入点,同时采取基金运作和与本地开发商合作的方式。从海外基金投资中国房地产业的主要形式上看,主要包括直接投资、收购等。通常,直接投资以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目方式为主。例如,美国西蒙与摩根士丹利在深圳成立合资公司联手进军深圳房地产;香港太古集团在天河开发“太古汇”广场;;德意志银行分支机构RREEF获得珠海一大型民用住宅项目50%股权等。 2、长三角、京沪等一线城市依然是海外基金的投资热点,投资方向更趋向于商业和产业地产;而二线城市将逐渐成为跨国企业投资的热点。例如,摩根斯坦利公司和瑞安地产的资金投资主要集中于上海;荷兰ING集团和新加坡GIC的资金投资主要集中在上海和北京;据仲量联行的统计数据显示,2006年一季度,外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元,超过2005年全年的34亿美元。这些投资主要集中在北京和上海,合计占93%。投资的物业类型中,写字楼占58%,商铺占30%,住宅占5%。约有50%投在北京,约43%的资金投在上海,其余7%的资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等城市。在仲量联行的调查中,近80%受访跨国机构表示,会在扩张城市寻求写字楼物业,其中2/3会选择甲级写字楼。约有20%受访者除对写字楼有所需求外,还对商铺、高级住宅、仓储物流和工业园区等物业有兴趣。此外,二线城市的大型超市、连锁店等拥有大型主力商业进驻的零售物业,也得