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浅析外资房地产投资在中国的现状和前景
浅析外资房地产投资在中国的现状和前景
—熊然
摘要：近年来，由于我国房地产利润空间较大，而且人民币的升值预期增强了中国房地产的升值预期，外资纷纷看好中国地产业并加速流入，在中国房地产市场上，花旗银行房地产基金收购永新广场等。
2，从开发理念上来看
不盲目扩张，一步一个脚印走的很踏实。而国内的大部分开发商，盲目扩张，疯狂掠地，然后销售回笼资金，然后再攻城略地，大有零售业抢占市场份额的***味。太古在这方面做的就很好，太古在香港的四个项目每年的租金收益是30亿港元（10年财报），2011年北京三里屯village租金收益大约是4亿多港元。太古的物业是不出售的
基本全部持有。太古有没有钱？太古有钱，比国内的开发商有钱多了。但是人家从不盲目的跟风。地产牵涉到城市未来数十年、数百年的发展，甚至更久远。太古的这一点，很值得国内的开发商们好好学****和借鉴的。
设计理念。可以支撑未来相当长的一段时间。国内很多物业支撑不了未来的发展格局，不少地区，2000年前的物业项目现在又要必须拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不适合当前的实际情况。大家比较熟悉也就是三里屯的Village了，开放式的购物中心，这种设计是未来的主流趋势。在这方面目前国内还尚没有一家可以可以跟得上。比如三里屯的动线很宽，密度很低，这样其实是牺牲了有效的营业建筑面积的。如果是国内的公司肯定不会放弃任何一点一滴的可以利用土地的。所以说太古为项目着想眼光比较长远，理念比较前沿；国内大部分开发商呢，为腰包着想，鼠目寸光。比如万达的不少项目商场旁边搭配的商业街基本都成了摆设。
运营理念。国内的大部分开发商注重的是销售这一环节，后面的运营基本上没有下太大的功夫。太古做商业地产几十年了，行业经验极其丰富，手段也很好。值得我们行业人去好好的学****一下。
3，从政策上来看
中国是一个很特殊的市场，政府对外资在二级市场的开发是比较排斥的，甚至一度禁止，更别说一级市场。90年代的时候，已经有很多外资地产公司进入中国，比如后来的凯德系统。但是这些外资系
统一开始几乎全都铩羽收紧了。其实也不难理解，令人琢磨不透的政策，复杂繁缛的审批程序，以及当时很少有人涉足这个产业，相关人才比较少。国内人都寸步难行，更何况外资呢。根据当时境内一级建筑企业的申报标准，至少需要300人的规模，并有12个一级项目经理以上，方能取得在房屋领域承接工程资格，如果一个企业要同时承接多个领域的工程，那么相关专业人才的要求更高。一时间，企业规模和专业“派司”令外商独资建筑企业感到犯难。2001年WTO，放宽对外资地产限制，独资外资地产开发商开始大批进入房地产市场。2005年的时候，开始慢慢允许外商成立独资房地产企业。（这一年无论是对外资零售还是外资地产都意义非凡。）这些企业多以港澳企业、新加坡、泰国、澳大利亚等地的为主。比如嘉德置地，吉宝置业，汉斯地产，第一都市集团，LVC国际投资集团，正大集团等等。
四，外资房地产投资的影响和相关建议
当前我国房地产市场上存在这各种各样的外资形式，我们不能笼统的说其对我国房地产业的影响，以下从两个方面进行分析。一方面，（1）外资的进入，缓解了我国房地产业的资金短缺问题，有利于促进房地产业的健康发展。（2）外资的进入，给我们带来了先进的技术和管理理念，冲击了国内落后的管理机制，有利于促进房地产业的相关改革。（3）外资的进入，可以拉动就业，带动相关产业的发展，带来税收的增加等等。另一方面，我们也必须要正视其负面影响。（1）外资的进入，对国内房地产公司来说，无疑是一个巨大的冲击，给他们带来生存压力。（2），外资大量流入中高端市场，造成供给增多，
给该地区中高端市场风险增大，加大了房地产市场的泡沫性。（3）大量外资的涌入，不利于我国宏观政策的制定和执行，可能会影响房地产市场的健康稳定发展。
外资大规模的进入对我国房地产业有一定积极影响，但是其逐利性，势必增加我国房地产市场中的不确定性和风险性，因此，必须制定相应对策，以减少其负面影响。（1）建立健全相关机制，规范外资的进入。（2）加快推动国内房地产公司的创新和改革，增强其竞争力。（3）加强金融监管，严格把守资金环节。
五，外资房地产投资的前景分析
　 外资在我国房地产开发资金中所占的比例还不是很高，因此短期内境外资本还不足以成为我国整个房地产市场的主要市场主体。但是，近年来流入我国房地产的外国资金发展十分迅速，并在外资利用总额中所占的比例很大；同时，在某些城市、某些种类房地产的细分市场上，外资的操作能力相对较大。外资公司凭借其强大的资金实力，市场竞争能力将远远超过本土企业，并且在未来相当长的时期内，境外资金和各类机构会以更大规模进入中国更大范围的房地产市场。
作为我们国家经济