中国房地产投资基金发展模式选择及财务配套.pdf

河海大学
硕士学位论文
中国房地产投资基金发展模式选择及财务配套
姓名:董婷婷
申请学位级别:硕士
专业:技术经济及管理
指导教师:谈飞
20080601
摘要房地产业是我国的国民经济支柱。近年来,随着我国城市化和工业化进程的不断推进,房地产需求旺盛,房地产行业发展迅速。但是,受国家宏观调控政策的影响,目前房地产企业开发资金相对紧张,为了寻求新的融资渠道,许多房地产企业将目光盯向房地产投资基金。房地产投资基金,是指采取投资基金的形式,通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金,然后进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资的一种投资模式。将房地产投资基金引入我国,开发出适合我国的房地产投资基金产品,对地产市场的稳定发展、证券市场的完善都具有重要的现实意义。本文在基金发展模式的讨论中,主要参考的是美国和亚洲的基金模式,同时对我国的实际情况作了较充分的考虑。在分析中国发展房地产投资基金具有可行性的前提下,通过比较分析的方法,文章逐节探讨了我国发展房地产投资基金不同阶段的可能的发展模式,在此基础下,结合运营资本财务管理理论和新企业会计准则,设计与我国房地产投资基金发展模式相配套的财务制度。关键词:房地产投资基金;发展模式;财务制度;运营资本河海大学硕士学位论文
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论文作者┟,蚂哆少阩月扣日誓辏躵月参日本人所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取河海大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、中国学术期刊馀贪电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件或电子文学位论文独创性声明:得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意·如不实,本人负全部责任·论文作者┟:学位论文使用授权说明:档,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外,允许论文被查阅和借阅。论文全部或部分内容的公布ǹ授权河海大学研究生院办理·
第一章绪论研究的背景房地产业在我国的发展开始于世纪年代,经过多年的发展,它已经成为推动我国国民经济发展的重要力量。与此同时,作为一个资金密集型产业,我国房地产却长期处于资金缺乏的状态。自年起我国开始禁止房地产企业直接在资本市场融资,因此,在之后的十多年间中,银行信贷成为了我国房地产最重要的外部融资渠道。我国的房地产开发资金主要有三大来源,分别是:银行信贷、自筹资金及定金、预付款。在开发项目中,房地产企业自筹资金的比例较小,所占比例常常不及开发项目总资金量的%,定金和预收款中,也有很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的。根据上述情况,房地产业的三大资金来源中合计有%以上的资金实际上来自于银行的信贷。据中行的统计数据,截止年底,商业性房地产贷款余额己达到亿元,通过介入住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等方式,实际上,银行信贷自接的或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,房地产的不稳定因素已经对银行金融系统的安全产生影响。因此,在年后,国家出台一系列提高获取信贷资金门槛的政策,以保证金融系统安全,但是,这些政策也加剧了房地产业的资金流危机。随着央行两个“通知”出台,国家拉开了用“有形的手”调整国有商业银行信贷风险的序幕。年卵胄形A私档鸵行糯缦粘鎏恕豆赜诠娣蹲》糠康夭鹑业务的通知》号螅艚幼庞钟月发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》号。通知规定:房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金杆姓呷ㄒ应不低于开发项目总投资的%;商业银行发放的房地产贷款,严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产企业发放用于缴纳土地出让金的贷款;对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的%,贷款期限最长不得超过年;承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施河海大学硕士学位论文
工所必须的设备,严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。这一系列措施大大缩减了业内银行信贷的规模,强行改变了国内房地产企业的融资环境,众多企业无法得到银行信贷的支持,对直接融资的需求是前所未有的迫切,自此,中国房地产业开始将注意力转向私募基金、房地产信托、房地产企业债券等融资方式。中国的房地产开发企业经历着从传统的单一渠道融资模式向新兴的多渠道融资模式转变的阶段。因此,拓宽融资渠道,解除房地产资金链瓶颈问题成了当务之急。而另一方面,